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【小宅風向球】新北豪宅聚落漲輸小宅 專家4字揭真相

2022/08/26 16:52 東森新聞記者張琬聆
【小宅風向球】新北豪宅聚落漲輸小宅 專家4字揭真相

新北市府所在的新板特區,不僅五鐵共構、有萬坪都會公園,百貨商場及豪宅林立,可說是蛋黃中的蛋黃區。然而觀察近年房市交易,豪宅社區幾乎無成交量,反而小宅買賣熱絡,單價也逾7字頭、漲勝豪宅。專家分析,關鍵在「市場供需」。

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根據樂居網資料顯示,新板特區幾個知名度較高的豪宅社區,如「新都廳」、「麗寶東方明珠」,今年累計皆只成交1筆,其它像「東方富域」、「權世界」、「謙岳」,今年至今零成交;「國鼎」則從去年就沒有成交紀錄,「板信雙子星花園廣場」與「華府DC」更從2019年起零成交,「台北官邸」甚至自2018年起至今無成交紀錄。

▼根據樂居網顯示,新板特區的豪宅社區近年少見成交。(圖/翻攝樂居網

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限貸令+屋主惜售 新板特區豪宅少交易

在地精耕20餘年的東龍不動產新板特區加盟店店東陸奕瑞指出,新板特區崛起得很快,主因是當時跟進政府的BOT案,讓區內大部分社區的低樓層捐作公設使用以交換容積,因此普遍蓋出鋼骨結構的制震摩天大樓,也讓大樓之間幾乎能串連起來變步行空橋,得以直達高鐵,還另有地下街可走。

近期幾乎不見該區豪宅交易紀錄,陸奕瑞表示,主要是政府持續打房,且豪宅限貸令未鬆綁,總價高、持有稅與交易稅也重,加上屋主口袋深、個個惜售,所以成交量低迷。

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▼陸奕瑞指出,豪宅限貸令加上屋主惜售,導致新板特區豪宅交易不多。(圖/業者提供)

小宅平均7字頭 價格高過豪宅

反觀小坪數產品,市場普遍認知豪宅聚落中的豪宅單價應該高於普通小宅,然而新板特區卻呈現相反狀況,統計目前該區大坪數住宅平均成交單價落在6字頭,中小坪數住宅卻達7字頭,價格漲過豪宅。

陸奕瑞指出,小宅交易還是很熱絡,如「超級F1」社區月月有成交且量體不少,光今年累計成交戶數至少25筆,除低總價優勢,挑高3米6魔術空間以總價不到1000萬元就可到手,成為這個非富即貴特區中,非常搶手的物件,可說是小資族的最愛。

▼區內小宅如「超級F1」月月有成交紀錄。(圖/翻攝Google Map

價高關鍵不在坪數 取決市場供需

以豪宅聚落來說,專任約房仲作家陳泰源分析,雖然有如台北市大直水岸豪宅普遍單價站穩200萬元,而小套房平均單價8~9字頭的情況,但新板特區的房價走勢卻反而印證了「高總價」通常就「低單價」的狀況,顯見關鍵不在坪數大小或總價高低,而是「市場供需」。

陳泰源進一步解釋,新板特區高達8成以上的社區坪型都落在80~90坪、總價5000~6000萬元,甚至上億元都有;對比北市大直商圈,除了有豪宅之外,華廈、國宅、軍宅、無電梯老舊公寓、套房等產品多元,豪宅單價自然就遠高於小宅。

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▼台北大直商圈住宅產品多元,豪宅價格在需求支撐下有競爭力。(圖/東森新聞張琬聆攝)

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆則認為,以全台六都的高鐵站周邊來看,僅板橋站是住宅區跟行政中心綁在一起,且唯一豪宅群聚的站點,與北車商圈皆商辦或老宅的市容、台中烏日站及高雄左營站周邊相對偏僻都截然不同,具有難取代的獨特性,加上該區低總價產品佔比不到2成,顯示該區小宅的稀缺性。

(封面圖/翻攝Google Map

 

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關鍵字: 新板特區豪宅小宅高鐵房價
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