預售屋該怎麼買？牢記5重點才能下好離手

常有網友詢問「××預售屋可以買嗎？」、「為什麼我去看預售屋，銷售小姐卻一直叫我先付5萬下訂？」和成屋相比，這種看不到實體的房屋，確實會讓人產生許多疑問。

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預售屋的好處在於分期付款的條件相對成屋來說寬鬆，從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間，各個不同時期設定不同成數的付款條件，讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族，可以將兩到三成頭期款分期繳納，減輕一次拿出鉅額款項的壓力。

另一個好處是，預售屋為全新房屋，在建造時就必須符合最新的法規規定，像是多數人最在意的耐震係數、消防與安全設備等，其建造標準都會比中古屋來得嚴格。當然也有許多人擔心預售屋蓋好後，不符合當初與建商簽約時的規格，因此若想購買預售屋，一定要牢記下列五個重點，才能下好離手。

▼（示意圖／unsplash）

❶賞屋時透過錄音、錄影留下紀錄

預售屋在銷售時因為完全沒有實品可看，所以會建置樣品屋提供參考，在家具、軟裝營造的氛圍下，很容易讓人忽略許多細節，例如過薄的牆壁、太小的床及沙發，或看起來完全不合理的動線、缺少生活必備家電的擺設位置等，甚至是頭頂上的樑柱、樓高等，常會因為太過美侖美奐的裝潢而被忽略。往往都是到入住後才發現，怎麼跟當初看到的不太一樣？這也是為什麼過去我們常聽到，因樣品屋的規格與設計和實體屋相差甚遠，進而產生糾紛。

再者，買房時可能不只看一間房，有時一天跑好幾個建案都是常見的，因此我非常建議準備好手機或錄音筆，除了是為代銷的說法留下證據之外，也是一種看屋紀錄，之後要做決定時也方便對照建案優劣。千萬不要覺得害羞或認為這是奧客的行為，因為這是法律賦予你的權利，可作為日後買賣糾紛時的存證。如果真的怕被建商阻止，建議說明是自己怕漏掉資訊、產生誤差，想做個紀錄即可。

❷附送的裝潢 不一定實用

就我的立場來看，我是不喜歡買屋送裝潢，原因不難懂，就是對方的裝潢跟設計，不一定符合生活所需。舉例來說，如果是自用的裝潢，多半會利用空間做收納，但如果是用來銷售的裝潢，則會以明亮、舒適為重心，收納、門板甚至是牆面都會做得特別薄及少。

此外，既然是贈送的裝潢，板材用料或家電可能都不會太耐用，而且這些裝潢也不包含在保固範圍內，如果有損壞、設計不良等，也都是消費者要承擔。整體來說，免費的不一定最好用、最划算，長遠來看，反而有可能是最貴的選擇。

▼（示意圖／unsplash）

❸問清楚是否能「客變」

客變是指「客戶變更格局規劃」，可以依照自己的需求，在預售屋建造期間做變化。我也聽過是因為風水而客變的案例，但總之就是因為建商現有的原始格局配置圖不合你意，才會產生客變。

客變最大的好處是，可以依需求客製化，包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等。但因為客變對建商來說實在是太麻煩了，所以在買房前一定要問清楚是否能客變。再者，也是因為麻煩的緣故，有些建商會強調「退料不退工」，不做的料會退款，但工錢不變，所以要自行斟酌整體客變的費用與預算，是否划算。

如果確定要客變，何時要準備好相關的資料呢？這要看建商的規劃，但通常會是蓋到10樓時，可能就會通知15樓的住戶準備，這時就可以依照建商提供的原始結構圖、水圖、電圖以及藍晒圖，告知建商做格局更動，並簽署變更合約。

在客變時，最重要的一個大方向是先規劃「可行性的動線」。你的居住需求會影響動線跟使用空間，這些都是在平面配置時就要先考慮的。因此也有不少人會在客變時找設計師協助，只要清楚自己的需求及預算，接下來就是預留1至3個月的客變時間即可。

▼（示意圖／unsplash）

❹看清付款條件 「低自備」可能是陷阱

賞屋後，代銷人員通常會拿出一張付款試算表，告知總價及繳費方式，每個建案的付款條件都不太一樣。

有些建案為了吸引客群，會打出「工程期免付款」的銷售手法。據我觀察有兩種可能，一是建案的總價低，建商不怕買方在工程期後繳不出款項，所以會讓利給購屋者。另一種可能是，建案的總價雖是中上價格帶，但因為建設公司的實力夠好，不需要定期收到已購戶的款項，也能維持建案的正常運作。從這個角度來看，可視為建設公司考量消費者市場，為刺激消費欲望而推出的優惠。至於像是「低自備」或「0 自備款」，是指在初期只需準備一成或更低的款項，就可買到房子。

這些能延遲付款的優惠方式，雖然可讓消費者在前期較輕鬆，但後期就需直接付清剩餘的款項，可能達上百萬，若無法準時繳納，甚至還有賠償違約金的風險，因此建議還是要預留至少兩成的自備款較好。

❺加入已購戶群組 有事一起討論

為什麼要加入這樣的群組？答案是，雖然已購戶還沒有入住、房子也還沒交屋，甚至沒有管委會，在什麼都沒有的情況下，這個群組有機會制衡銷售方，可讓彼此的訊息互通有無，不會被賣方牽著鼻子走，喪失權益。

因為預售屋沒有鄰居，在缺乏討論的情形下，有任何問題都得自行面對銷售方，因此若能事先加入群組，就能相互討論，提供意見。由於大家都是買方，立場會相對一致，這裡能成為事先討論的私密領域，包括客變、交屋前的程序、驗屋到貸款方式等，都能相互交流。

但已購戶客群組比較特別的是，參加的門檻較高，大多需要出示購屋合約，證明自己是某棟某樓某戶，藉以杜絕有心人士混入。但要提醒的是，已購戶群組並不是管委會，不具有管理權限。群組充其量就是一個討論或分享的社群，即使群組代表多數人的意見，都不等於管委會的公告，如果有任何需要訂定規範的事務，都應該拿到正式的會議上討論。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《35線上賞屋的買房實戰課》／Ted／聯經出版公司

●作者簡介／Ted

因興趣一腳踏入不動產領域，曾任職於建商、代銷、營造公司等，也因此能站在消費者角度設想，秉持著想幫助更多人了解房屋知識，進而創立台灣第一個不動產影音頻道。現為「35線上賞屋」YouTube頻道經營者及主持人，影片主題包含建案開箱及房地產專業知識，累積觀看次數超過2000萬人次。

（封面示意圖／unsplash）