陳傑鳴／預售屋有履保為何仍沒保障？ 2建議避開爛尾樓

文／元宏不動產加值服務平台研究總監  陳傑鳴

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新北巿樹林區有建案驚傳建商因流動資金不足，無法續建，而宣布解散。出現爛尾樓是購買預售屋的最大風險，一旦開發商因為資金不足、倒閉等等原因，遲遲無法完工交屋，就可能讓民眾已繳部分款項卻無法入住新房。

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營造成本暴漲 建商成本大增

近兩年營造成本漲太兇，據主計處營造工程物價指數資料，2年來營造工程成本上漲超過2成，原本1坪12萬元可以蓋出大樓，現在都要1坪15萬元以上，1個總銷5000坪的案子，建商成本就要多出1.5億元，如果沒有足夠的週轉金就很難因應，一旦成本持續漲不停，就算完工也很難賺錢，因此市場開始出現建案停工止血的狀況。

▼近2年營造工程物價指數漲幅驚人。（圖／取自主計處）

建商倒閉，購屋者求償，往往會面臨困境，因為建商資產可能已經因土建融抵押給銀行，民眾很難跟建商再獲得金額求償。

預售履保採「五擇一」 「價金返還保證」最有利

雖然為避免民眾購買預售屋後，支付的訂金、工程款項如投石入海一樣拿不回來，內政部自2011年起實施「預售屋履約保證機制」，俗稱「預售履保」，訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理，包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」，以保障購買預售屋的購屋族權益。

但是實際上，這些制度除了「價金返還保證」，一旦建商未能如期完工，將由擔保的金融機構如數返還消費者已繳價金，對消費者最有保障外，其他不是很少人用如「公會辦理連帶保證協定」，不然就是多少仍有風險。

以業界常見的「不動產開發信託」及「價金信託」來說，雖確保興建資金或買方所繳價金「專款專用」，但並不具有「完工保證」或「價金返還保證」功能。

▼目前預售屋有履約保證機制，但仍存有風險。（圖／取自pixabay）

擔保效果恐不佳 買方能拿回不多

而且因信託契約之受益人為建商，當建商無法依約完工或交屋時，信託帳戶如有剩餘款項才會歸屬於消費者，等於建案一旦出事，購屋者能拿回的並不多。

至於許多建案採用「同業連帶擔保」方式，但實務上擔保者與被擔保者是屬同關係企業或集團，彼此間關聯性相當高，如果建案發生問題，擔保者的保證能力也是備受質疑的，擔保效果可能不佳。

打聽建商財力 注意建案品質

因此建議民眾購買預售屋時，若想避開爛尾樓，第一，要多打聽建商口碑及財力狀況。可以從開發商過去實績、是否一案建商、或過去是否曾有重大糾紛等去打聽建商的過去評價，做為參考依據。

第二，注意建案是否有爛尾紀錄與興建時間。某些爛尾樓其他建商承接完工，因為中間閒置許久，難免興建品質可能有所疑慮。

▼建議民眾多打聽建商口碑與財力狀況。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

近年房市雖然大熱，但是目前中小型建商受央行信用管制及工料營建成本大漲影響，已經開始有到處找尋同業接手或是調頭寸的狀況。

後面如果建案銷售率無法提升，現在零星建商倒閉的狀況恐將不再只是個案，將有機會在全台蔓延，爛尾樓潮可能將越滾越大，勢必引發許多紛爭，政府及購屋者都需要多留心。

▼專家呼籲政府及購屋者，都需多留心爛尾樓問題。（圖／陳傑鳴提供）

作者／陳傑鳴　元宏不動產加值服務平台研究總監，曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監，持有不動產經紀人證照，專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估。

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（封面圖／東森新聞）