預售換約爆逃命潮！年增逾4成 專家曝最甜接手價時機

拖了近1年的打炒房草案終於初審過關，預售屋市場也掀起一波下車逃命潮。房仲業者統計全台預售屋換約求售量高達22658戶，以台中7525戶最多；七大都會區年增4成以上，以桃園77.4%最多；轉售佔比則以新竹26.1%最高，台中16.9%居次。

近兩年受惠低利環境與資金潮助攻，加上通膨蠢動，全台房市交易熱絡，根據永慶房產集團統計，七大都會區近2年房價漲勢除雙北之外，其他區年漲幅均超過5%，新竹、高雄年漲13.9%、10.7%最多。

低利又逢資金潮 新竹房價3年漲6成

若進一步與疫情前尚未實施無限貨幣寬QE時的2019年同期相比，雙北漲幅約2成，其他都會區均超過4成，又以新竹暴漲64.6%最凌厲。

▼七大都會區房價與2019年相比，大漲逾2成。（圖／永慶房產集團提供）

不過永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，從今年第4季房價與第3季相比，除了新竹有1%以上、新北及桃園微漲0.3%與0.8%外，其餘四都皆微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。

▼從近幾季房價走勢來看，已見反轉向下訊號。（圖／永慶房產集團提供）

預售屋買氣逐季降溫 最多衰退逾6成

觀察此次受《平均地權條例》修法草案影響最大的預售屋，根據實價登錄資料統計，今年1~10月總銷金額已突破1兆元，年成長3.5%，交易量達6.7萬件，年減7.2%。葉凌棋分析，顯示預售屋市況未明顯衰退，主因是預售案具低自備款、付款輕鬆等優勢難以取代，即使因景氣轉弱使交易件數減少，但因房價仍高，總銷金額反而較去年成長。

不過若從季表現來看，今年第三季全台交易件數大減55.8%，總銷金額衰退52.1%，葉凌棋指出，今年預售屋買氣逐季降溫，又以台北、台中、高雄交易件數衰退逾6成最多。

修法初審過關 全台爆換約逃命潮

於此同時，預售屋轉售量也暴增，今年12月全台預售轉售量較去年同期大增41%，量增約6500件，七大都會區中以桃園暴增77.4%最多，台南也逾5成，台北、台中、高雄也都有4成以上的增幅。葉凌棋認為，數據顯示《平均地權條例》修法確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，陸續選擇退場下車，導致大量預售屋拋到市場上求售。

▼預售案爆換約下車潮。（圖／永慶房產集團提供）

葉凌棋判斷，假設修法最快於1月三讀通過，5月上路，將會直接閉鎖，反而沒有轉售潮，因此在上路前會是換約讓利最好的時機點，至於房價會降多少？「這兩年漲越多的地方就會降越多，價格怎麼上去的就會怎麼下來」，若一定要有依據，建議可觀察2021年房價暴漲前的實登行情，大約就是合理出價範圍。

明年4大變數 房市不容樂觀

至於對明年房市的看法，葉凌棋表示，全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡2023年經濟景氣，也會影響房市表現。加以2022年全年建照創28年新高、新屋開工、使照維持高檔，未來3年預售案完工戶數超過15萬戶，大量成屋進入市場，勢必造成衝擊，恐累積大量賣壓。

此外，葉凌棋說明，明年下半年還有總統大選，不確定性高，也會是影響房市的變數，因此房市表現不容樂觀，預期2023年房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28~29.3萬棟間，年減8%~11%。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）