打房打著打著就哭了？預售市場將現「鎖碼效應」專家嘆：民意所趨

打炒房政策是否讓房價走跌，討論時有所聞，但馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，房地產是供需關係，等待房價崩盤並且支持打房措施，雖然帶來短暫的希望，但高房價讓人希望破碎，面對打房無效的事實，國人還是期待政府作為，這是民意所趨的結果。

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何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文，提到房地產簡單看，核心就是單純的供需關係，供不應求容易讓房價上升，反之價格下修，需求包含自住、投資、置產，供給面包括預售與新成屋等新建案推案量，以及新建案的轉售戶、中古屋的委售量，面對《平均地權條例》等房市政策影響，供給量下滑勢必讓房價易漲難跌。

他提到，撇除其他供給情況，只看預售屋轉售戶數量，受到《平均地權條例》預售屋禁止轉售措施讓供給量跟著減少，綜觀2020~2022年的預售屋實登件數分別為7~8.2萬件，受到預售屋禁止轉售影響，應該會使預需求降低，預估未來每年預售屋交易件數只有大約7萬件，尤其在短期投資交易（預售屋換約）比例大約25%的情況下，每年轉售量會減少大約1.75萬件，但實際情況也許會有落差。

▼打房措施雖然帶來短暫的希望，但高房價讓人希望破碎。（示意圖／pexels）

何世昌指出，不考慮新建案推案量的前提下，當預售屋轉售量減少大約1.75萬戶，倘若預售屋需求（非整體成交量）沒有等量下降，隨著房市政策上路，短期也許會有震盪，但中長期供給會持續緊繃，可能發生「鎖籌碼效應」，因此房價易漲不易跌。

他認為，新政策上路之後，除了在二手市場上買不到預售屋轉售戶，新成屋轉售戶則因「房地合一稅2.0」的五年重稅閉鎖期因素致使委售量極低，二手市場將更難買到屋齡五年內的新房子，致使大多數想買新房的人被迫跟建商購買，因此才會有建商自稱「沒有對手了！」。

何世昌總結表示，近年每項打房措施上路前，總有少數的烏鴉警告會適得其反，但社會輿論大多批評反對者危言聳聽，心甘情願支持打房政策，事後證明反對者言之有物，如今購屋族等待房價崩盤，或是支持打房措施，「殊不知打房新政策只能來短暫的希望，然後我們卻自毀於這個脆弱的希望之中。面對這個結果，我們能怪政府嗎？理由並不充份，因為這是民意所趨。」

（封面示意圖／東森新聞）