房市買氣沒了！專家曝主跌段時機：寒冬才剛開始

買房的人不見了！10月六都建物交易量步入負成長，房市趨勢專家李同榮示警，「寒冬才剛開始」，估計這股寒流將延續到農暦春節後，房仲與代銷業成為「金龍海嘯」第一排，而房價要等驟減2~3個月後才會明顯鬆動，「但這只是初跌期，買盤陸續進場」，待市場多殺多效應發生，才會有較明顯的主跌段。

10月是央行9月施行第7波限貸政策後完整反應影響的第一個月份，六都交易量月減12.76%，年減6.59%，是今年首度月增率與年增率雙雙步入負成長。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析，早在7、8月交易量已明顯下滑，加上9月「金龍風暴」影響，購屋信心懸崖式下降，導致全台交易量大幅萎縮。

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觀察六都表現，台北市月減0.18%、年減0.18%，影響最小；新北市月減23.01%、年減26.75%；桃園市月減5.16、年增6.17%；台中市月減18.38%、年增10.4%；台南市唯一月增3.91%、但年減15.5%；高雄月減15.07%、年減0.47%。李同榮認為，新北、台中、高雄衝擊較大，但仍應以全年度表現較精準。

▼10月六都成屋買賣移轉棟數大幅萎縮。（圖／吉家網不動產提供）

進一步從今年1~10月交易總量分析，六都共計22萬9742棟，較去年同期18萬9825棟年增21.03%，其中台北年增14.16%、新北年增13.22%、桃園年增24.49%、台中年增21.91%、台南年增23.13%、高雄年增32.41%。

李同榮分析，桃園與高雄交易較活絡的二都，雙北交易量增幅較小，反應在房價表現也一致，今年第2季房價漲幅，高雄年漲18.2%、桃竹年漲17.09%、台南市年漲13.87%、台中市年漲13.48%、新北市年漲9.5%、台北市年漲7.12%。

▼交易量的增幅表現，與房價反應一致。（圖／吉家網不動產提供）

李同榮補充，觀察這波自2018止跌回升的近6年多頭，2019~2021年由台南領漲，2022年轉由台中領漲、2023年為桃園、2024年改由高雄領漲，除了雙北以外，各都比價輪漲態勢明顯。這波多頭以台南漲幅114%居冠，台中漲幅100.32%居次，高雄漲幅94.68%、桃竹漲幅88.8%緊跟其後，新北漲幅60.96%、台北市漲幅44.17%殿後。

▼這波近6年的房市多頭，台南市表現居冠。（圖／吉家網不動產提供）

「今年因新青安效應助燃，交易量本來預期會衝破36萬戶，但卻遭遇央行第6、7坡連續打房壓抑」，李同榮分析，未來市場在人口不增長、勞動力下降及兩代不同堂效率遞減下，房市交易量恐將大不如前，全年交易量預期成長約12~15%、約在34.5萬棟上下之間。

至於房價會跌嗎？李同榮認為，當多頭房市反轉偏空初期，買賣雙方同處觀望階段，交易量會持續驟減2~3個月，房價才會明顯鬆動，進入初跌期，買盤陸續進場，接著價格也會因有多殺多效應而進入較明顯跌幅的主跌段，「如2016年開始的殺價取量，量增但跌幅較深」，最後再進入跌幅收斂的末跌段與止跌段。

▼未來房市交易量恐大不如前。（圖／吉家網不動產提供）

不過李同榮也直言，這波跌幅不會太深，主因是明年有降息壓力、電費調整、碳費開徵等營建通膨議題，保值心態會制衡跌勢，全台房價平均跌幅在9%~12%，重跌區如量大蛋殼區或未成熟重劃區跌幅會超過平均值，抗跌區如成熟的新興地區跌幅會小於平均值，跌幅落差會超過10%，自住購屋者。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）