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屋主急脫手「成交比銀行鑑價低」估價師點頭：5～10％下跌中

2025/07/04 16:54 好房網

一名讀者日前購屋，並到銀行詢問貸款，其中有一家銀行竟告訴他，「你成交的價格，比銀行鑑價還低」，這讓買方相當驚訝。對此，不動產估價師剖析，由於銀行鑑價會參考實價登錄，如果市場發生當下成交已經低於實價登錄，代表房價正在下跌中。

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州提到，房屋買賣成交進入貸款程序時，銀行授信放款會進行鑑價，並也會參考實價登錄資訊，發生「成交價比銀行鑑價低」就代表當前的成交已經低於可查詢到的實價登錄，在成交到過戶、實價揭露約有2～3個月的資訊落差之下，才會有鑑價還維持住的狀況。

他表示，銀行鑑價趨於保守之下，已比較少見「鑑價高於成交價」這類似讓買方貸款成數可以更多的作法，因此推估個案價格下滑可行性較高，尤其目前市場實際跌幅約落在5～10％，但有些賣方為了鞏價，也會把開價拉高，再讓買方殺。

林利州提醒，目前成交價比銀行鑑價低，只是處於一個房價小幅下修的區間，過往房市走空頭時，比較嚴重的是溺水房貸（underwater mortgages）也就是房屋市值已經低於積欠的房貸金額，這也會讓許多屋主寧願法拍也不繳貸款，但台灣在目前房貸違約率極低之下，發生的機率可能性並不高。

（封面示意圖／好房網）

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關鍵字：房價、銀行鑑價、賣房、屋主

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