資金斷鏈＋爛尾！ 估價師示警：新青安恐釀連鎖金融風暴

面對央行限貸令以及關稅等因素，市場傳出有建商資金斷鏈等案例，房市前景充滿不確定性，對此正心不動產估價師聯合事務所警告，政策如果持續高壓調控，勢必將引爆中小型建商連鎖倒閉危機，除了衝擊房市根基，還可能動搖金融體系穩定形成本土金融風暴，呼籲政府應該正視問題。

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正心不動產估價師聯合事務所撰文指出，新青安房貸政策上路初期確實吸引部分剛性自住需求，短期內亦帶動一波買氣，但伴隨而來的是資金過度集中於不動產、利率攀升、撥款排擠與房價快速上漲等一系列負面效應，隨著政策實施時間拉長，該畸型制度的設計與執行層面的缺陷也逐步顯現，房市正面臨潛在的系統性風險，市場上更出現建商資金斷鏈與爛尾樓等警訊。

根據正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠的觀察，新青安政策主要存在以下四項結構性問題如下：

一、供需判斷失準，加劇市場失衡風險：

政策以「利息補貼」作為單一誘因刺激購屋意願，卻未同步檢討土地與住宅供給體系或控制房價基期，導致資金大量湧入需求端，形成供需錯配。此舉反而加速房價上漲，使得原本尚有能力購屋的族群反而被迫退出市場。未來若房價反轉或利率持續上揚，這批以高槓桿進場的購屋者將成為首波受害者，對金融體系與市場穩定造成潛在衝擊。

二、資金排擠效應顯著，扭曲金融資源配置：

在銀行法72-2條規範下，各銀行對於不動產放款已有總量控制，政策強力導引資金投入房貸市場，使金融機構對中小企業、綠能轉型與新創產業的融資空間遭到壓縮。近期市場已出現利率上揚、放貸額度受限、放款審核延遲等現象，反映金融資源分配日益失衡，形成長期經濟成長的潛在障礙。

三、監理配套不足，居住正義淪為形式：

政策缺乏明確且具執行力的監管機制，無法有效防堵「變相投資」與人頭戶濫用情形。部分民眾藉由低利優惠購屋後再轉租套利，使資源錯置至投機與資產型需求，違背原政策初衷。雖然政府事後試圖補強貸前與貸後的稽核機制，但由於缺乏即時性與系統性，整體政策執行力明顯不足。

四、稅制配套缺失，難以抑制結構性扭曲：

政策聚焦於購屋端補貼，卻忽略對持有端的制度改革。囤房稅與空屋稅等抑制閒置與炒作的措施未同步啟動，使政策補貼反而在高房價結構中「打水漂」，無法改善市場長期失衡，讓結構性失衡持續惡化，房價居高不下，弱勢族群反而更難入市。

陳孟筠指出，除了政策本身的制度缺陷外，外部經濟環境亦加重房市風險壓力。當前台灣房市正邁入「價值重估」階段，長期仰賴資本利得與預期心理支撐的預售市場，正面臨融資收緊與風險擴散的雙重壓力。缺乏真實需求支撐的區位與產品，將成為這波價格修正的首波重災區。

在此轉型期，各市場參與者皆應調整思維與策略，不妨參考以下三點：

一、投資者應減少題材導向思維，轉而重視產品現金流表現、區位機能與實際使用價值，並強化資產配置彈性與風險控管。

二、自住族群應聚焦於「總價負擔能力」、「貸款穩定性」與「生活機能契合度」，避免將購屋視為投資升值工具。

三、開發商應調整推案策略與產品定位，著重回應客戶的真實居住需求，並強化資金調度與風險管理，避免在市場修正期承擔過高的風險。

根據正心不動產估價師聯合事務所透露，台灣住宅市場長期以預售屋作為主要銷售模式，多數建商仰賴預收款作為週轉資金來源。然而，在高利率環境與金融監理趨嚴的當下，預售機制的財務脆弱性正被放大，近期已有多起建商因資金鏈斷裂而停工、倒閉，導致爛尾樓風險浮現，不僅重創市場信心，也波及大量消費者與下游廠商，風險傳導效應不容小覷。

對此陳孟筠強調，現階段台灣房市正處於由「高槓桿、預期導向」轉向「產品實用、價值導向」的關鍵時刻，尤其新青安政策的結構性盲點與建商資金斷鏈風險，已非單一政策或個別企業可解，並且反映出整體市場體質與制度設計的脆弱，唯有從制度改革、監管調整與資訊透明三管齊下推進，才能強化住宅政策體系，並重建市場信任。

她提醒，目前建築業面臨資金斷鏈與銷售遲滯的雙重壓力，若政策持續高壓調控而遲不調整，勢必將引爆中小型建商連鎖倒閉危機，進一步衝擊房市根基，甚至動搖金融體系穩定，恐將形成本土型金融風暴，因此為防範系統性風險擴散，呼籲政府應儘速檢討現行調控措施，鬆綁過度僵化的政策，即時挽回產業信心，才能阻止惡性循環全面蔓延。

（封面示意圖／Pixabay）