房價為何不會跌？ 專家：問題在貨幣

日前有網友拋出疑問，好奇為何在貨幣供應量每年增加的情況下，房價卻很難下跌，對此臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明分析指出，房價與貨幣供應量之間確實存在緊密關聯，即便房市有下跌趨勢，只要貨幣持續貶值，實質價格仍可能維持甚至上升。

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阿明在其臉書粉專發文，並且引述專家的說法表示，假設通膨率大約5%，也就是今年100元明年只值95元，那麼房子今年要賣100元，明年理論上就必須賣到105.26元才能抵消貨幣貶值的影響，由此證明房價與貨幣供應量之間存在緊密關聯，即便房市有下跌趨勢，只要貨幣持續貶值，實質價格仍可能維持甚至上升，尤其美國量化寬鬆（QE）頻繁出現，促使貨幣持續貶值，即便升息存在，但台灣升息空間有限，難以完全抵消通膨效應。

除了受到貨比供應量影響，阿明認為房價也與市場供需有關，由於市中心或熱門地段的房價仍然抗跌，儘管少子化會降低需求，但建商也會同步調整供給，例如減少住宅推案或改作商辦，以避免市場過度供應導致價格崩盤，加上台灣屋齡逾30年的房子占比高且都更效率不彰，新房供應有限也促使房價有撐，此外經濟基本面如半導體產業仍在成長，國人平均所得提升，這些因素也間接支撐房價水平。

有關房價所得比的迷思，專家提醒指標應該考慮「實際有能力購屋的人口」，若把低收入族群完全納入計算會誤導房價壓力過大，對可購屋者而言房貸負擔與所得比例才是更貼近實際的參考。

阿明提醒，台灣房地產對投資者的抗通膨能力有限，但對自住需求仍具支撐力，短期而言確實可能波動，但從貨幣與供需結構來看，由於市中心及熱門地段長期下跌的可能性低，若以投資角度考量股票等金融資產可能提供更高的報酬率。

他總結表示，房市長期走勢受到貨幣貶值、通膨、供需與地段等多重因素影響，不能單靠少子化或房價所得比來斷定，尤其自住需求仍是房價支撐主力，投資則需謹慎選擇標的，對購屋者而言最重要的是評估財務能力、房貸負擔，以及選擇地段與物件是否符合生活需求，而非僅依市場情緒或數據恐慌做決策。

（封面示意圖／Pixabay）

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