房子越買越小？ 賴正鎰：總價決定入場券、坪效才是王道

每十筆交易近七筆買小宅！鄉林賴正鎰指出：總價決定入場門檻，坪效將成為未來產品核心競爭力。

小坪數住宅連五年霸榜

住宅市場交易量雖然出現縮減，但購屋族群的選擇依舊高度集中在中小坪數產品。鄉林不動產研究室彙整近五年內政部不動產資訊網資料指出，114年35坪以下住宅交易占比達69.16%，相當於每十筆交易中就有近七筆屬於小宅，其中25至35坪更是連續五年高居各面積級距冠軍。商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今天表示，面對購屋負擔與優惠貸款總價門檻，住宅競爭正從坪數大小，轉向能否在有限預算內提供完整生活機能。

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交易總量下滑結構轉變

據統計，114年25至35坪住宅交易24,573筆，占27.34%；15至25坪為23,392筆，占26.02%，兩者合計達53.36%，撐起過半市場。若加計15坪以下產品，35坪以下交易共62,173筆，占比由110年的67.59%升至114年的69.16%，增加1.57%。值得注意的是，占比提高並不代表成交量增加，統計總筆數由110年的159,407筆降至114年的89,891筆，減少43.61%；25至35坪也從42,857筆降至24,573筆，但占比仍維持約27%，顯示這類產品在市場收縮下仍是住宅交易主力。鄉林不動產研究室分析，15坪以下占比由14.79%升至15.81%，增加約1.01個百分點，為各級距增幅最大；55坪以上則由9.93%降至8.81%，這項變化反映交易結構坪數朝較小面積集中，但占比數字只是呈現一個趨勢，並不代表小宅全面熱銷或大宅失去需求。

新青安門檻影響購屋選擇

賴正鎰表示，財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」3.0（簡稱青安3.0）今年8月上路，新增適用住宅價格門檻，台北市3,500萬元、新北市及新竹縣市2,500萬元，其餘縣市2,000萬元，住宅鑑價與買賣總價均須符合規定。賴正鎰表示，「對希望使用青安3.0優惠貸款的家庭而言，只能選30坪以內的小房子，『感覺不近乎人情與需求』，總價不只是預算考量，也會影響可選物件範圍，最好是新青安不要設限，讓市場需求與個人財力負擔來決定」。

提升坪效兼顧生活品質

賴正鎰表示，同樣的預算，區域單價越高，可購買的面積越受限制。建商必須整合住宅、車位與自備款需求，並從格局、收納、採光及生活動線提升使用效率，尤其30坪上下產品，更應讓每一坪發揮功能，避免只縮小面積，卻犧牲家庭長期居住品質。不過，青安3.0對新婚及育有未成年子女家庭，分別提供最高1,200萬元、1,500萬元貸款額度，反映婚育家庭仍有成長型空間需求。賴正鎰認為，住宅供給應兼顧首購、小家庭與換屋族群，讓「可負擔」與「住得好」同步實現，才是一百分。

佈局雙北聚焦產業廊帶

在雙北布局上，賴正鎰看好兼具就業、交通與成熟生活機能的區域，認為板橋、新莊、三重等通勤生活圈，仍是家庭購屋的重要選項。其中新莊串聯產業園區、副都心與捷運路網，具備住宅需求基礎。

▼鄉林不動產研究室提供

(封面圖/鄉林不動產研究室提供)