神話破滅？7成5捷運宅價跌 學者：建商吃緊弄破碗

▲以套房房型而言，捷運行天宮站跌幅最大，達35%。（圖／取自Google Map）

交通便利性一直都是大台北民眾購屋的重要考量因素之一，加上房市過去都有捷運宅房價不敗的說法，因此成為不少購屋族的首選。不過，近日好時價根據實價資料統計，雙北地區各捷運站500公尺內房價的變化，若以今年上半年和2014上半年比較，竟有七成五的站區房價均呈現下跌趨勢。

根據好時價分析的數據統計，其中各類型產品跌幅最深的捷運站為例，電梯大樓為南港展覽館站，跌幅高達34.2%；公寓則是士林站，跌幅為35.4%，套房則是行天宮站，跌幅達35.0%。整體而言，不同類型產品跌幅最高皆超過3成。對此，房產學者也直言，「隨著捷運路網成形，捷運站不再物以稀為貴，因此，先前建商美化出來的捷運優閒生活，已經破滅了」。

▲捷運南港展覽館站雖具雙捷運優勢，跌幅卻達34.2%。（圖／取自Google Map）

此外，若觀察不同產品類型鄰近捷運站的房價表現，大樓房價跌幅最多的是南港展覽館站，跌幅達34%、其次為象山站的25%、南京復興站則是22%。而公寓跌幅最重的則是士林站，高達35%、其次為奇岩站的33%、頭前庄站的31%。至於套房則是以行天宮站跌幅最多，高達35%、北投站32.9%、象山站31%，分列二、三名。而其中的南港展覽館站和南京復興站，雖然具有雙捷運線優勢，但跌幅卻都名列排行榜前三名。

根據《經濟日報》報導，針對捷運宅的房價跌幅如此大，景文科技大學財務金融系副教授章定煊也表示，「如此結果，不令人意外」。因為隨著捷運路網的成形，捷運站早已不再是物以稀為貴。並指出，位於比較外圍的站區，在尖峰時間，通勤時間不但長又久，而且通勤品質也不好，人擠，座位又少，經年累月天天通勤下來，那種建商美化出來的捷運優閒生活，早就破滅了。這不需要什麼專家，只要有在國外捷運系統體驗過，就能知道捷運系統是怎麼回事。

▲捷運士林站則是公寓房型跌幅最大。（圖／取自Google Map）

另外，副教授章定煊還表示，根據好時價的調查，房市已兩個月走平，顯示整個多頭氣勢受挫。若從這幾個月房地產的走勢，幾乎可以確認建商猛力推案的結果，加速耗竭了剛性需求買盤，讓多頭行情提前結束，開始進入橫向盤整。最後，他也強調：「所謂吃緊弄破碗，就是這麼回事。」

據實價揭露顯示，新北市板橋高樓住宅「新巨蛋」今年已有多戶轉手，其中最大坪數的35層樓一戶屋主認賠殺出，賠了500萬元。不過，另一個坪數較小的三房、一房物件，僅管兩位屋主持有的時間差不多，但這名屋主分別獲利121萬、86萬元。對此，房仲則分析指出，現在房市以自住為主，大坪數總價越高越難脫手。

根據《經濟日報》報導，位於板橋文化路的「新巨蛋」共四棟，最高一棟樓高189.3公尺，樓層46樓，為目前全台最高的住宅大樓。另外，「新巨蛋」社區也設置24小時保全系統、分層管制梯間、客制磁卡等，管理相當森嚴，吸引不少高階層客群入住。

▲位於板橋文化路的「新巨蛋」，最高一棟樓高189.3公尺，樓層46樓，為目前全台最高的住宅大樓。（圖／取自Google Map）

根據實價揭露資料顯示，「新巨蛋」今年已有多戶轉手，其中35樓一戶，扣除車位約66坪，四房格局，屋主2014年以4888萬元取得，今年2月以4388萬元出售，認賠了500萬元。

除此之外，「新巨蛋」16樓另有一戶，扣除車位約37坪，為三房格局，屋主一樣在2014年買進，買進價為2501萬元，今年3月出售，賣出價為2622萬元，持有三年半就獲利121萬元。

▲房仲業者認為，目前房市多以自住為主，因此坪數愈大、總價愈高，就愈難脫手。（圖／取自Google Map）

對此，台灣房屋智庫陳炳辰則表示，目前房市多以自住為主，坪數愈大，總價愈高，就愈難脫手，因此屋主若有資金急需，往往得認賠殺出。他也指出，「新巨蛋」社區戶數除了多達1500多戶，從套房到四房都有，更因為是共構宅的設計，交通十分便利，早先往往是大台北投資客的熱門物件。

另外，陳炳辰也透露，目前有不少屋主會購置套房出租，也有當成日租套房使用，因此造成套房房價一直維持在高點，拆算車位後平均每坪成交價多落在65至70萬元之間。至於大坪數的物件，由於總價高，較難脫手，因此目前屋主轉賣的情況大多是認賠出售。