「3樓變7樓」礦坑房13間餘屋淪法拍 土木技師這樣說

▲台北市文山區建案「氧樂多」過去曾多次引發爭議。（圖／取自Google Map）

據傳於日治時期採礦十分繁盛的文山區，坐擁5大礦坑，不過，如今卻有建案蓋在礦坑坑道之上。台北市文山區建案「氧樂多」不僅在過去多次引爆爭議，甚至原本限高3層樓，卻蓋出7層樓的社區，還引發監察院糾正北市府，直到近期更傳出該建案慘遭法拍，住宅二拍底價在2000至3000萬元間，但最後仍是流標收場。

據了解，「旭記建設」於2008年時，在文山區推出預售建案「氧樂多」，加上台北市的鍍金門牌，以及鄰近捷運萬芳醫院站，讓建商以兼顧居住品質與交通便利的「高純氧社區」做為銷售建案廣告。不過，該建案卻在2013年11月時爆出爭議，由於監察院認為，該案基地在煤礦主坑道上方，依都市計畫細部計畫及建築法，限建3層樓，但北市都發局卻曲解法令核發建照，讓建商超建，因此對台北市政府提出糾正。

而「氧樂多」全案自2009年開工，至2013年才完工，並且建商在2014年取得使照後，其附表中更備註新北市土木技師公會已鑑定該建物結構安全無虞，甚至建商「旭記建設」還與北市府締結行政契約，以繳交回饋金方式，讓多出來的4至7樓得以「保存」。然而，新北市土木技師公會理事長余烈透露，雖然當時鑑定該建物，也邀集礦業協會提供資料，「據查該礦坑與地面距離100至200公尺之深，是鑑定結構安全無虞的主因之一。但若有礦坑距離地面只有30至50公尺的基地，危險性就會提高」。

▲「氧樂多」原限建3層樓，但北市都發局卻曲解法令核發建照，讓建商超建，因此監察院曾對北市府提出糾正。（圖／取自Google Map）

此外，根據近日司法院公告，該建商因拍賣抵押物之故，昨日已舉行二拍建商名下所有未售出的6樓以上戶別，並且整批遭到法拍，總共13戶住家，還有13個車位，共計26標，採個別標售。而「氧樂多」社區的住家坪數約落在50至75坪間，6至7樓為樓中樓格局，二拍底價則是2000至3000萬元間，換算單坪底價約在38至42萬元區間，且目前皆為毛胚屋，至於單一車位二拍底價則約為152萬元。

而據《蘋果日報》報導，針對此法拍案，寬頻房訊發言人徐華辰也指出，該起法拍案債權人分別為陽信國際租賃、陽信銀行等，據查，「旭記建設」積欠上述2債權人金額近3.5億元，恐怕得13筆住宅加13個車位，全數於二拍標脫，才有機會清償債務。但如今宣告流標，三拍底價再打8折，屆時就算全數標脫，債權人恐怕也難拿回債款。

▲如今「氧樂多」社區的13間餘屋外加13個車位，在昨日慘遭二拍。（圖／取自Google Map）

另外，《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，「旭記建設」過去在文山區共計曾推出3建案，並指出：「如果底價落在每坪38至41萬元間取得，就區域行情來說，是相對合理。但由於該案施工期長，建物空置也有一段時間，取得物件後，是否還須負擔額外的修繕費用，也是投資人必須考量的重點」。

位於新北市萬里區的「喜凱亞渡假村」，由於建商周轉不靈，自2008年被端上法拍市場，一共有217戶要被合併法拍，至今滿10年仍未賣出，甚至還被外界喻為「神才賣得掉的房子」。而最新一次的法拍預定於7月4日，不過底價從原先的8億5300萬元，調整到2億7237萬元，也讓當地房仲感嘆：「現在一戶總價，等於當年每坪價格」。

▲喜凱亞渡假村流入法拍市場，至今已10年仍未售出。（圖／取自Google Map）

而「喜凱亞渡假村」最新一次的法拍將於下個月初進行，不過底價從原先的8億5300萬元，調整到2億7237萬元，也讓身價大打折扣。而「喜凱亞渡假村」原名「Sea Gaia」，自1997年開始銷售，當時宣傳廣告主打有無敵海景，數十項休閒設施，社區內還包含2個俱樂部。就連當初20多年前，北市內湖區平均價格約25到35萬之間，但當時的「Sea Gaia」一坪就要價約22到24萬，高於區域平均價格甚多。

▲儘管當時建商找來庾澄慶拍攝形象廣告，喜凱亞渡假村仍未獲得市場青睞。（圖／取自Google Map）

而後建商將「Sea Gaia」改名成「喜凱亞渡假村」重新推出，當初以成屋方式銷售，還找來音樂才子哈林庾澄慶拍攝形象廣告。然而因為交通不便、缺乏生活機能，加上定價策略錯誤，僅有的山海合一美景的景觀優勢無法吸引客戶，建商資金無法周轉，只好走上法拍之路。

除了建商的策略失當外，當地其他業者也透露，「喜凱亞渡假村」仍有住戶，但因管委會出問題，加上許多住戶欠繳管理費，也是造成大量戶數被法拍的原因。

▲喜凱亞渡假村將於7月4日重新拍賣，底價也從8億多元降至2億多元。（圖／取自Google Map）

從2008年起，「喜凱亞渡假村」被端上法拍市場，最早的拍賣價格是8億5300萬元，不過因為價格龐大，戶數眾多，至今沒人敢接手，因此流標到現在。另外，預計下個月4日又將重新拍賣，底價是2億7237萬元，共有217戶，並包含公設，雖然其中有健身房、水療室、游泳池等，但大多已經荒廢無法運作。

對此，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示：「買方當然要評估它未來的發展性，如果它沒有一些建設計畫，比如像說軌道經濟，或者是鄰近有一些商業開發案，可能就不太有買方願意接手。」

雖然從8億多元降到2億多元，但不少業者仍認為合併2百多戶一起拍，風險太高，「多大咖的投資客都不敢買」。該社區共約500戶，如今超過200戶被法拍，看似「跳樓大拍賣」的包裹出售，就看7月初的法拍會上能不能受到市場的青睞。