信義區「豪宅一哥」不敵賣壓？ 建商董娘3年認賠1.7億

▲信義區中古豪宅求售，指標建案也調整策略，開始向市場靠攏。（圖／鏡週刊）

首購小宅讓利促銷、大打低自備優惠付款不稀奇，這股降價求買氣風潮也吹向豪宅市場。本刊調查，繼台新金董娘彭雪芬、藝人利菁等看淡房市的屋主，陸續在中古豪宅市場認賠殺出，就連惜售多年的豪宅建商，去年也已棄守價格防線。

不光是中古屋主斷尾求生、降價賠售，就連原本堅持豪宅價、惜售多年的豪宅建商，也終於調整策略，開始向市場靠攏。像是2011年就開始預售、曾是信義區豪宅一哥的「皇翔御琚」，從2015年自家董娘買下一樓戶力挺撐場後，整整2年半沒成交紀錄，去年5月降價25％才成功售出一戶，以成交戶別290坪計算，等同一戶就便宜了1.77億元。

離蛋黃區較遠的南港豪宅「泰御」，2013年建商每坪開價喊破百萬元，但開賣後，一路降到如今的8字頭，甚至不惜使出殺手鐧，成為北市第一個祭出「零自備」「全額貸」促銷的豪宅個案。

住展企研室經理何世昌指出，雖然新建案沒有歷史成交紀錄可做比較，但事實上，過去信義計畫區豪宅巔峰期，普遍每坪可賣到250萬至290萬元，目前均價都已落在220萬元上下，甚至有建案的低樓層售價來到1字頭。「市場上有這麼多豪宅可以選，不降價要怎麼賣？」。

大秀美腿，說話嗆辣，羅霈穎總是以身材、話題攻占娛樂版面，但談到買房，她可不是「傻大姐」，而是非常精明的投資客，一路從美國買到中國，再用中國租金養台灣房產，如今存了5間房，成為不折不扣的億萬包租婆。

穿著迷你裙，蹬著高跟鞋，一位打扮時髦的凍齡美魔女，穿梭在台北市遼寧街的巷弄之間看房子，她是人稱「夜店女帝」「東區羅姐」的藝人羅霈穎。

▲羅霈穎曾買過老公寓等都更。（圖／鏡週刊）

放棄都更夢　脫手舊公寓

走著走著，她突然停在一棟老公寓門前，伸出纖細玉手說：「像這種沒電梯的公寓，屋齡肯定超過40年，這種房子雖老，但因為沒有公設，坪數很實在，高度也夠，不像有的新屋壓縮高度，讓人有壓迫感。所以，如果是自住，可以買這種舊公寓，單價也比較便宜，只要換掉管線，重新裝潢，住起來就是爽。」

談起房地產，羅霈穎立刻變身成眼光精準的投資客，完全不像個愛玩的夜店咖，她分析：「如果買舊公寓不是為了自住，而是為了投資等都更，那地點可要選對，否則會很慘。」

她舉自己的經驗為例，前幾年曾以每坪50多萬元，買下南港一處舊公寓，滿心期待地等著發都更財，但後來卻發現都更遙遙無期，於是她快刀斬亂麻，以每坪70幾萬元賣出，獲利出場，「還好早脫手，否則到現在都還沒都更呢！」

之後，羅霈穎想將南港房產賺到的錢，和朋友合資在墾丁蓋民宿，但因環保法規太過嚴格，只好放棄，也讓她打消繼續在台灣投資房地產的念頭，「我認為台灣房市未來3至5年都不會好，因為生育率低、少子化，沒人承接，再加上房地合一稅上路，房租租金報酬率又低（約2％），若有房貸，還要扣掉房貸利息，所以現階段不建議用投資的角度買房子，無法抗通膨。」羅霈穎如此解析。

儘管中國房地產價格跟台灣房價一樣漲翻天，但她卻相對看好中國北京、上海、廣州等一線房市，主因在於這幾年中國租金不斷調漲。像當初她鎖定具有絕佳地點及交通優勢的上海新天地地鐵站附近，買了2戶房產，一戶自住、另一戶出租，果然買入後，從來沒有空租過，甚至每月租金從人民幣17,000元（約新台幣7.5萬元），調漲到人民幣2萬元（約新台幣8.8萬元）。

很多人都說羅霈穎開的租金仍相對便宜，但她的主要考量是找到好的房客，幫忙看房子，「有人願意幫我照顧房子，還能月收人民幣2萬元租金，而且一簽就簽4年約，我開心死了！交代管理員要送生日蛋糕給房客。」

況且上海還不只這2戶，她另外擁有一間位於浦東江邊49樓、視野極佳、占地80坪、又有2個車位的豪宅，「我要買浦東時，還被朋友笑說，寧買浦西一張床，也不買浦東一棟房，但以我在國外居住的經驗來看，靠江邊的房子很稀有，只會越來越少，所以堅持買下來。」

除了中國，羅霈穎在台灣也擁有2間房產，一間位於台北市東區，一間位於八德路京華城附近，算一算，中國加台灣共5間房產，目前總市值超過新台幣2億元，這位昔日的工地秀女郎，如今已成為不折不扣的億萬包租婆。

創業卻慘賠　猛接工地秀

不過，這位億萬包租婆，可不是一開始就喜歡買房子，而是在幾乎「破產」之後的領悟。

羅霈穎是富家千金，自小被父親捧在手心上，但高中畢業後，羅霈穎偷偷跑到Pub打工，兼差當模特兒，被父親知道後，認為敗壞門風，賞了女兒一巴掌，羅霈穎氣得離家出走。

能歌善舞，外型又亮眼，羅霈穎很快的被知名製作人周遊相中，正式踏入演藝圈，拍電視劇、電影，擔任綜藝節目主持人，也開始接工地秀，最風光時，月入百萬元，「當時有錢就買名牌、買假珠寶，還被我媽笑，這些破布爛鐵能吃嗎？」

▲羅霈穎創業失敗，猛接工地秀來賺錢。（圖／羅霈穎臉書）

移民美國的父親為了強迫她存錢，對她說：「如果妳願意到美國買房子，我就幫忙出十萬美元頭期款。」羅霈穎欣然答應，以總價40萬美元，買下美國一棟占地200多坪的花園洋房。

第一次買房，算是好運撿到便宜，但她第一次和好友于楓一起投資餐廳，卻是大賠，11個月後，店就關門大吉；接著投資股票，也是慘不忍睹。30歲那年，羅霈穎數千萬元的存款，賠到只剩18萬元和一輛車。房產、股票、創業她都嘗試過，最後發現，「自己的命格比較適合投資房地產。」

只是錢都賠光了，怎麼買房？「自己跌倒，就自己爬起來。」獅子座、愛面子的羅霈穎，決定放下身段，就算被罵低級，都當耳邊風，努力地接工地秀，最高紀錄一天跑了9場，即使遇到台下男客，故意蹲低偷看內褲，她也鎮定地邊跳邊說：「有穿安全褲啦！看了賭博會輸錢啦！」

為了趕場，羅霈穎經常邊開車邊吃麵包，超速開路肩，被警察攔下，她搖下車窗說：「等一下，我畫個口紅，怕你認不出我是誰。」警察聽了大笑：「誰不知道你是羅妹妹。」

「我很崇拜她，敢做敢當，曾經爬得快又高，又曾摔得如此悽慘，但都不影響她東山再起。」一位粉絲佩服地說。

▲羅霈穎曾誤打誤撞買下浦東江邊豪宅。（圖／鏡週刊）

用中國房租　繳台灣房貸

羅霈穎好勝拚命的結果，錢很快又賺回來了。因父母從美國移民到上海，她也跟著到上海探望父母，搭計程車時，司機走錯路，開到浦東一處新建案，羅霈穎就這樣誤打誤撞買下浦東江邊豪宅。

父親過世後，羅霈穎把美國房產賣掉，換來一百多萬美元，她再把這些錢搬到上海，在新天地地鐵站附近買了2戶房產。

買房子買上癮的她，回台灣後，又在台北市八德路買下一戶電梯大廈，這次，她是用上海的租金繳台灣房貸，也就是用中國房租滾出台灣一間房，至於東區的房子，則是她跟母親買下來的。

有「東區羅姊」之稱的羅霈穎在臉書上向台北市長柯文哲喊話，「我們也想像高雄一樣的熱鬧」，更嗆柯P「別只想著你的總統大位吧！拜託拜託。台北真是冷清清呢！」對於此言論，柯文哲22日接受廣播節目專訪時回應，目前已經考慮徵收「空店稅」，強調高房租的殺傷力比高房價來的更高。

▲台北市長柯文哲接受廣播節目專訪時回應，考慮徵收「空店稅」。（圖／取自柯文哲臉書）

羅霈穎在臉書上發文，「柯市長，讓台北復活吧！讓東區起死回生吧！我們也想像高雄一樣的熱鬧。關心台北的市民，別只想著你的總統大位吧！拜託拜託。台北真是冷清清呢！你不覺得冷嗎？」

柯文哲22日接受專訪時表示，在他任內的台北市金流與過去相差無幾，因此他認為東區問題應該是受到西區繁榮所影響，因此要解決的話就是刺激經濟總流量，日前已考慮徵收「空店稅」，柯P也提到身為房東的羅霈穎應該也是有好幾個店面沒租出去，「你問她要不要降房租，她一定也不要啊！」

▲經營近40年的老店「永福樓」也將收攤。（圖／google map）

對於柯文哲提到的「空屋稅」，據《經濟日報》報導，政大地政系特聘教授張金鶚表示，東區商家逐漸關店，就連經營40年的老餐廳也無法生存，除了反映消費者經濟能力不足外，也反映到零售商家的經營不力，尤其高房租的壓力，因此只能歇業以對。而此種情況造成惡性循環，逐漸讓商圈沒落，不但影響國內消費不振，也會影響總體經濟衰退。

張金鶚建議，政府應該重新檢討房屋稅及地價稅，特別針對商圈路段優先實施，如果商家營業坪效佳，將會繳交更多的營業稅賦，政府可提供其房地減稅優惠，反之營業坪效低，甚至閒置空屋，應該加重其房地稅賦，政府再進一步透過擁有多戶以上房東累進其囤房稅率，加重其房地持有成本。房東若不願降低租金而閒置空屋，加重房地稅賦將對房東相當不利，反之透過商家有效經營，雖然少收租金，但可以少繳房地稅賦，反而就對房東有利。

▲東區不少店家都陸續出走。（圖／google map）

報導提到，訂定適當的優惠及加重稅賦機制應是關鍵，透過如此獎優懲劣的商家營運績效政策，相信可以大幅提升商圈的營業效率，減少關門商家的情況，對房東、商家、消費者和政府都會是有利的四贏。

據報導，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，若政府開徵空店稅，雖然可以提升房東出租意願，不過還是得注意房東是否將稅金轉嫁，或以人頭承租來掩蓋空店事實，甚至房東也可能隨意租給短期特賣、娃娃機店等不具特色店家，此舉將對商圈發展相當不利，因此他建議政府實施前應多方評估。