大直水岸豪宅驚見「首賠」 屋主1年內轉手慘賠2100萬

▲大直的指標性豪宅驚見首賠案例。（圖／Google map）

房市動盪不穩，就連豪宅也扛不住！大直區有許多豪宅建案，其中具有指標性的水岸豪宅近日傳出首起賠售案例，屋主買入1年後，房價便下跌，最後只好慘賠2100萬元賣出。不過具房仲分析，應該是屋主有資金需求才會忍痛售出。

該建案位於大直植福路，中高樓層住戶享有水岸風景，據實價登錄資訊，13樓的住戶去年12月以1.58億元賣出，而去年1月買進價格為1.7927億元，買入賣出相較之下，屋主在一年的時間就損失超過2100萬。

該建案樓高42層，中高樓享有水岸景觀，且也有萬豪飯店管理系統，管理費用高，是北市的指標性豪宅，該建案的高低樓層成交價格落差頗大，2015年39以總價4.3億元，換算每坪價格290.6萬元，也是目前大直單價較高的社區之一。

▲基隆河。（圖／Google map）

據《聯合報》報導，房仲業者表示，賠售戶在去年初購入，但到了年底就賣出，買出單價每坪約142.6萬元，比較該建案過去交易價格，單坪不到150萬的大多是低於10樓的低樓層，因此房仲業者認為，可能是賣方有資金需求，所以才會認賠出售。

首購小宅讓利促銷、大打低自備優惠付款不稀奇，這股降價求買氣風潮也吹向豪宅市場。本刊調查，繼台新金董娘彭雪芬、藝人利菁等看淡房市的屋主，陸續在中古豪宅市場認賠殺出，就連惜售多年的豪宅建商，去年也已棄守價格防線。

不光是中古屋主斷尾求生、降價賠售，就連原本堅持豪宅價、惜售多年的豪宅建商，也終於調整策略，開始向市場靠攏。像是2011年就開始預售、曾是信義區豪宅一哥的「皇翔御琚」，從2015年自家董娘買下一樓戶力挺撐場後，整整2年半沒成交紀錄，去年5月降價25％才成功售出一戶，以成交戶別290坪計算，等同一戶就便宜了1.77億元。

離蛋黃區較遠的南港豪宅「泰御」，2013年建商每坪開價喊破百萬元，但開賣後，一路降到如今的8字頭，甚至不惜使出殺手鐧，成為北市第一個祭出「零自備」「全額貸」促銷的豪宅個案。

住展企研室經理何世昌指出，雖然新建案沒有歷史成交紀錄可做比較，但事實上，過去信義計畫區豪宅巔峰期，普遍每坪可賣到250萬至290萬元，目前均價都已落在220萬元上下，甚至有建案的低樓層售價來到1字頭。「市場上有這麼多豪宅可以選，不降價要怎麼賣？」。

全台豪宅市場交易冷淡，就連近年大樓快速落成的台中市也難敵景氣，價格屢創新低。根據最新豪宅交易量顯示，台中豪宅市場近年來交易急凍，高總價產品市況普遍都不好，不僅去年出現賠售數百萬元的紀錄，今年上半年買氣更是大減5成，就連均價也創下新低紀錄，面臨「保4字頭」的危機。

據《蘋果日報》報導，去年開始台中豪宅開始出現大幅賠售的案例，像是歌劇院旁的指標豪宅，去年即出現一筆實價11樓同戶交易，持有4年半期間轉手慘賠1400萬，相當於賠掉7台賓士C180。此外，市政府旁的指標豪宅，去年同樣也出現持有（包含預售期）6年，賠售300萬元的案例。

▲位於歌劇院旁的豪宅去年出現一筆交易，屋主持有4年半期間轉手竟慘賠1400萬。（圖／取自Google Map）

由於今年沒有交屋新案拉抬，導致台中豪宅市場非常冷清，據房仲業者統計，上半年交易件數僅60戶，買氣較往年大減5成，下半年也沒有指標個案交屋，恐成為台中豪宅市場最慘的一年。除此之外，也因為交易量呈現低迷狀態，台中豪宅平均單價更是面臨「保4字頭」的危機，創下近年新低紀錄。

▲台中在地房仲分析，7期豪宅持有成本相當高，甚至還包括實價看不到的隱藏成本。（圖／取自Google Map）

對於高總價豪宅市場交易量極凍，許多豪宅大老也直言：「該買都買了，滿手都房屋」、「市場沒有利多」、「3年內都不好」，而且實際帳面損失恐遠不僅如此。對此情形，在地房仲也分析，台中7期豪宅持有成本十分高昂，像是房貸利息基礎2%、管理費至少每坪100元以上，若是精華土地持有5年以上，增值稅動輒要上百萬，這些都是實價看不到的隱藏成本。並且至今年7月以後，台中也取得使用執照的房屋稅，明年收到的房屋稅單將調漲6成，雖然不影響舊屋，但對豪宅市場無疑也是一筆利空。

中山北路現在成了豪宅重災區嗎？根據實價資料，位在中山北路三段的一間豪宅，總共成交5筆都是賠售，除了台新金董娘大賠1763萬，最新轉手的人也在5年內賠了347萬，甚至中山北路二段還出現有名人慘賠6092萬出場，專家說原因竟然是路段不好。

▲中山北路某棟樓五戶轉手全賠。（圖／東森新聞資料畫面）

記者：「豪宅市場就跟天氣一樣冷颼颼，根據最新實價登錄資料顯示，這棟樓的8樓最近剛以6088萬成交，等於屋主買了5年就賠了347萬。」真的好想哭，這棟中山北路豪宅，目前一共轉手5次全是賠，其中2筆都賠700多萬，但最慘的是這位最美金控董娘。

台新金董娘彭雪芬，2010年以9363萬買下12樓，去年用7600萬賣出，8年慘賠1763萬元，每坪單價更從105萬跌到83萬，一坪就少賺22萬。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「不是一般傳統的豪宅區，或者是豪宅路段的產品，基本上價格支撐會比較困難。」

▲有前董事賣豪宅慘賠6000萬。（圖／東森新聞資料畫面）

原來除了大同大學以外，中山北路幾乎沒有明星學區加持，成了豪宅重災區，位在二段的這間豪宅，也傳出威剛科技前董事以2.38億買進 1.77億賣出，慘賠6092萬出場。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「以新豪宅來講，價格持續創新高還是有可能的，但是中古豪宅，甚至是一般的投資型的，我們說B級路段的豪宅，應該價格還會有下修的機會。」

▲豪宅交易兩樣情。（圖／東森新聞資料畫面）

看來豪宅兩極化發展，還是有人能從中賺大錢，像是台泥前董座辜成允的遺孀侯天儀，出售國泰天母賺了240萬，另外中正區豪宅揚昇君臨，今年也有人轉手獲利千萬，甚至元利信義聯勤，還飆出每坪299萬天價，榮登史上最貴豪宅寶座。