最慘一年？台中豪宅賣一戶賠7台賓士 面臨「保4」危機

▲位於台中七期的豪宅市場近年來交易急凍，甚至面臨「保4字頭」的危機。（圖／取自Google Map）

全台豪宅市場交易冷淡，就連近年大樓快速落成的台中市也難敵景氣，價格屢創新低。根據最新豪宅交易量顯示，台中豪宅市場近年來交易急凍，高總價產品市況普遍都不好，不僅去年出現賠售數百萬元的紀錄，今年上半年買氣更是大減5成，就連均價也創下新低紀錄，面臨「保4字頭」的危機。

據《蘋果日報》報導，去年開始台中豪宅開始出現大幅賠售的案例，像是歌劇院旁的指標豪宅，去年即出現一筆實價11樓同戶交易，持有4年半期間轉手慘賠1400萬，相當於賠掉7台賓士C180。此外，市政府旁的指標豪宅，去年同樣也出現持有（包含預售期）6年，賠售300萬元的案例。

▲位於歌劇院旁的豪宅去年出現一筆交易，屋主持有4年半期間轉手竟慘賠1400萬。（圖／取自Google Map）

由於今年沒有交屋新案拉抬，導致台中豪宅市場非常冷清，據房仲業者統計，上半年交易件數僅60戶，買氣較往年大減5成，下半年也沒有指標個案交屋，恐成為台中豪宅市場最慘的一年。除此之外，也因為交易量呈現低迷狀態，台中豪宅平均單價更是面臨「保4字頭」的危機，創下近年新低紀錄。

▲台中在地房仲分析，7期豪宅持有成本相當高，甚至還包括實價看不到的隱藏成本。（圖／取自Google Map）

對於高總價豪宅市場交易量極凍，許多豪宅大老也直言：「該買都買了，滿手都房屋」、「市場沒有利多」、「3年內都不好」，而且實際帳面損失恐遠不僅如此。對此情形，在地房仲也分析，台中7期豪宅持有成本十分高昂，像是房貸利息基礎2%、管理費至少每坪100元以上，若是精華土地持有5年以上，增值稅動輒要上百萬，這些都是實價看不到的隱藏成本。並且至今年7月以後，台中也取得使用執照的房屋稅，明年收到的房屋稅單將調漲6成，雖然不影響舊屋，但對豪宅市場無疑也是一筆利空。

台灣都會區集合式住宅大樓密集，長年來都受到公設比過高的問題所影響，尤其公設坪數比照室內坪數販賣更是令人詬病，先前也有立委跳出來炮轟公設賣錢的不公平問題，希望內政部導正台灣公設賣錢這種全球獨一無二的機制。

雖然目前「實坪制」的機制尚在內政部討論，不過近日傳出台中已有豪宅業者率先行動。根據內政部實價網揭露，台中「富邦天空樹」豪宅去年底，位於26樓的一戶實價，每坪價格近150萬元，而該筆實價僅登錄主建物加陽台，也就是「實坪」，比對該豪宅區每坪成交價大多落在52萬至77萬，明顯得知價格偏離房產業者認知的一般行情。有專家就認為，未來若採實坪制，公設比偏高的豪宅價格將暴漲，台北市房價可能一坪上看500萬元。

▲「富邦天空樹」26樓其中一戶，總價約1億2503萬元、揭露坪數130.83坪，每坪單價高達149.65萬。（圖／取自富邦天空樹臉書）

透過實價登錄網站資料顯示，「富邦天空樹」26樓其中一戶，總價約1億2503萬元、揭露坪數130.83坪，每坪單價高達149.65萬；比照謄本，該戶主建物加上陽台合計130.83坪、共有部分約64.48坪，另有四個車位約51.04坪，合計總坪數246.35坪，按目前包含公設的拆算制度，每坪單價約61.15萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰對此則表示，去年開始台中市豪宅最受矚目的便是西區的「富邦天空樹」與「由鉅大恆」，而富邦天空樹此次不含公設的價格飆至單價150萬，若往後房價都走實坪制，將讓公設比偏高的新豪宅身價暴漲，而豪宅大本營的七期重劃區預期將出現所謂200萬俱樂部的雲端豪宅價碼，台北市區房價未來更可能上看500萬一坪。

▲台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，這樣的天價其實並無特別的意義，事實上民眾買不買得起房，會在意的面向在於總價。（圖／取自富邦天空樹臉書）

不過分析師陳炳辰也認為，這樣的天價其實並無特別的意義，事實上民眾買不買得起房，會在意的面向在於總價，即使單價再低，如果面積大造成的高總價，根本不會讓購屋族群下手；而高資產族群考量的則是身分、隱密性等問題，也是以破億總價作為衡量。因次施行「實坪制」，導致失衡的單價將只會是一段時間的適應過度期。

另外，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也指出，富邦天空樹此筆實價以實坪計算每坪單價近150萬，但實際加入公設後的單價僅61萬，這代表台中豪宅公設比偏高，一旦實坪制實施，多少會衝擊到台中豪宅市場買氣，這時候豪宅公設需要真的有「加值作用」或是「特殊性」，市場才可能比較會買單。

而當地房產人士則推論，由於該社區後續揭露與交易價格都偏低，這次業者採用的「實坪制」行為客觀性雖受質疑，但有機會拉抬社區的身價，也有利於對過去預售買到高點的買方給個交代。