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獵地天王鄭欽天 掌控成本秘密武器大公開

2019/04/03 15:09 東森財經新聞
獵地天王鄭欽天 掌控成本秘密武器大公開

台灣空屋率高達上百萬家,加上少子化嚴重,建商光蓋房子 恐怕無法達到成長,2018年台灣獵地王興富發總裁鄭欽天坦言,賣房子賺錢越來越難,建商未來必須學會社區經營,朝複合式開發事業經營,百億總裁的理財觀、還有成本控管的秘密武器也首度曝光!

 

興富發總裁鄭欽天:「其實我們不是衝,甚至有人說,我們是這個行業的梟雄,其實我們在這個行業,底子是打得很深的。」創業20年,興富發總裁鄭欽天自剖心路歷程,就連他的決策秘密總部也難得曝光,門口掛著一幅吉祥,簡單的茶具,象徵勝利凱旋的金色船,辦公室擺的,都是樣品屋不要搬回來的,節儉的性格,這裡看得出來。

 

▲2018年台灣獵地王興富發總裁鄭欽天。(圖/東森新聞資料畫面)

 

興富發總裁鄭欽天:「你會存5塊,還是用掉5塊,還是會存2塊,我們大概會存下來吧,我們都會存,也會花,但是也會存下來,理財很重要,理財就是跟你選太太一樣啊,你選到一個好的公司投資,穩穩當當了。」

 

興富發總裁鄭欽天:「存貨我們就下階段再說,我一個房子大概賣你1000萬,我們現在是賺你大概150萬,大概15%,政府再給我課掉了一半,不是剩75萬嗎,然後就算這房子,你預售買了,你付我150萬,那剩700萬,利潤150萬,然後你再給我,150萬的自備款,到房子蓋好,才給我150萬,不是一次給我150萬,就算你一次給我好了,我還要幫你準備700萬,我要幫你準備700萬,你不要管我,是銀行借來還是我自己拿出來的,不然700萬你先給我,從我開始買這塊地,申請建造蓋好,交給你撥款,甚至於要蓋好以後,馬上賣掉,75萬四年,我一年賺你18萬,要幫你出700萬的本,你想看看,按年來算。」

 

▲鄭欽天賣起了麵包。(圖/東森新聞資料畫面)

 

他滿腦子想的是把錢變得有效率,賣起了麵包,還回故鄉高雄開百貨。興富發總裁鄭欽天:「一萬個人代表,一個中午最少要八千個便當,所以我們在日本看到,很多日本的辦公大樓,它在底商的部分,就有很多的小吃街,甚至有洗衣店、眼鏡行,牙科、診所,很多生活必需,都會在裡面,那長期我們,想去用大資產,整棟樓的租賃,租賃的獲益,所以我勢必要把它的機能完整性做好,那機能完整性把它做好,我們就協議區就是大概,社區百貨,服務的大概就是4、5萬人,所以我們後來發覺,慢慢的這些街邊店,會被一個比較完整的社區中心來取代掉,我想做生意就是先看一段利潤,我們每年都在賣房子,每年都在賣房子,所以在賣房子的過程裡面,我們會覺得這社區百貨可以幫忙,互動很多客人,比如說我們這個地方,一年推100億來講,我廣告費就要付6億,如果我這100億,這個百貨公司的客人,可以先消化掉30億,那我就少了2億的廣告費啊,你覺得好不好玩,很難搞,哈哈哈哈。」

 

▲鄭欽天成立3D建模中心。(圖/東森新聞資料畫面)

 

興富發總裁鄭欽天:「我們一個營造廠,大概有700個員工,哈哈哈哈,有7百多個員工,比如說,我們有一個畫圖中心,那就是在電腦裡面,房子還沒蓋以前,設計圖完工好了以後,我們在電腦裡面,把房子蓋過一次,所有的管線配置機電鋼筋,所有的裝修,全部在電腦裡面,已經跑完,所以我們很多衝突點收尾。」原來鄭欽天算的很精,七年前下重本,成立3D建模中心,光人力、材料用多少,都算的剛剛好,畢竟根基得打深,才能迎戰下一個20年。

 

興富發總裁鄭欽天:「當年的資本夠大,你才有辦法去想,五年到十年後的佈局,像我經常講,有一天我要變成亞洲前十大開發商,那我應該做什麼事,我們應該要去研究人家,我想你在香港看到了這一些,它甚至有自己的碼頭,它賺碼頭的錢,有自己的那個免稅倉庫,免稅倉庫跟開銀行一樣,這個貨品一進來,算小時的,一天多少錢,就開始算錢,跟你錢存在銀行一樣,貨出去,先搶完錢以後,你貨再出去,所以你要有很多,資產的概念的養成,當然以前我們的資本比較小,就不會去做這種,常態型思考,但是我是覺得,這幾年我每年大概在房屋銷售,都還有三、四百億的,營收狀況之下,我才有機會去發展,這個大的資本。」

 

 

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