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政府打炒房 專家竟稱「好時機」背後原因曝光

2022/04/22 14:16 東森新聞記者張琬聆

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長 胡偉良

2015~2020年期間,房地產市場因進入熊市,整個市場步入穩定階段,市場上一般炒房客逐漸退出市場,而較專業的炒房客則已晉升為法人(即法律賦予權力的一個團體如公司、營利組織)身份。

如果再從20、30年前的房地產生態來看,當年的房產屬性就純屬「居住」之用,沒有太多的炒房、囤房。直到2003年以後,興起的炒房風潮將房價炒翻了天,造成今日房產的價格高漲,房價之高讓人望塵莫及。在這種環境下,買房的剛需及房奴還是在不斷的為擁房而辛苦奮戰。

▼房市專家胡偉良從過去的房市經驗,來看今日打炒房、升息等政策帶來的房市影響。(圖/胡偉良提供)

2018年底,筆者預估房地產可能會在1、2年後重新走向復甦,因此建議購房者宜把握時機,逢低買進。2019年下半年,房市買氣開始出現「緩慢」回溫景像,然而隨後一場突如其來的疫情,又讓整個經濟情勢出現了巨大的變動,也大大牽動了房地產市場隨後的發展。

在疫情下,先由美國展開資金上的大放水,隨後全球各國先後跟進,大量資金流入市場,但全球供應鏈卻出現卡關現象,也因此衍生通貨膨脹;加上台灣的房市在經過2015~2019年的蕭條期之後,已重新步上復甦,因此房價一定走升。

大量資金流入造成貨幣貶值、供應鏈卡關造成商品供不應求,由此衍生通貨膨脹,而房地產恰是抗通膨的最佳工具,因此引發了民衆的買房熱潮;疫情下的降息也進一步激發了房市的買氣,加上地價、營造原物料上漲、人工短缺等,更加劇房價的上漲情勢。

這些因素都是這一波房大漲的原因,這種情形是舉世共通的現象,不僅發生在台灣,而是全球房市皆然,而且漲幅都相當驚人,甚至連最少炒房的德國都不例外,相比之下,台灣的漲勢還算溫和。

政府也看出房市已經出現「房價上漲的預期」,因而啓動一連串的「打炒房」措施,像實登錄2.0、房地合一2.0、連續幾波的選擇性信用管制,甚至更嚴厲的「預售屋禁止轉讓」措施,這些舉措截斷大部分投機客的資金來源,大幅減少炒房客獲利幅度,並逼使炒房客拋出部分房源。

除此之外,政府的「打炒房」措施也限縮了開發商的資金融通,扼止了建商囤房、囤地的可能,間接逼迫建商在資金壓力下必須盡速去化持有的房屋,從而減少囤房、惜售及達到讓房價止漲、小漲的目的。

3月中旬,央行跟隨美聯儲腳步,調升利率1碼(0.25%),以1千萬元房貸為例,估計每月利息將增加1千多元,伴隨今年美聯儲持續升息的規劃,筆者估計年底利息將一路上升到2%左右。兩種效應下,會對民眾的購屋慾望產生影響。

▼央行升息後,購屋需繳的利息增加,影響民眾的購屋慾望。(圖/胡偉良提供)

但是營造成本的上漲卻是不可逆的趨勢,因此有居住或換屋需求的自住客,仍「有必要」勤勞看屋並及時進場,利用此一「政府壓制房價」下的好時機,慎選理想好屋,若此時還抱著等待房價大跌再進場的心理,反而會錯失良機,迎來未來更大的房價上漲。

作者/胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

●以上言論不代表東森新聞立場

(封面/東森新聞張琬聆攝)

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