央行打炒房有效？ 國泰金：僅12%看跌房價
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中小建商慘！口袋不夠深的不用玩了 商仲老總：先想辦法活下去
2023/12/27 14:37 EBC地產王 記者張琬聆
今年土地交易金額創6年新低，主力的建商只剩2年前的1/3，高力國際董事總經理劉學龍指出，可以看到政府打房的效果出來了，限制18個月才能開工的信用管制政策下，「口袋不夠深的建商根本不用玩了」，至於會不會爆發建商倒閉潮？他含蓄回應「先想辦法存活下來」。
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高力國際今（27）日發布「2023年第4季商用不動產及土地投資市場調查」，市場依舊呈現兩樣情，企業自用剛性需求支撐商用不動產買氣，拉抬今年總交易額至1370億元，年增幅約3%；不過土地市場的買氣則因各項管制措施未解禁，交易額持續萎縮，全年僅1284億元，年減幅超過2成，為2018年以來近6年最低。
從土地交易狀況來看，即便第4季在高雄市與台中市標售土地下，將單季土地交易量推升至428億元，整年度仍難逃交易衰退命運，全年交易金額對比2021年高峰的2974億元，等於直接腰斬、年減幅超過53%。另外前十大土地交易案中，單筆金額全數低於50億元，皆可見購地保守。
▼今年土地交易衰退，較2年前的高峰腰斬。（圖／高力國際提供）
建商受限信用管制 口袋不夠深就不用玩
劉學龍認為，受限各項房市管制未鬆綁，直接衝擊土地買氣，身為土地市場最大買家的建築業，今年購地金額僅702億元，較去年減少14%，只剩2021年的1/3，除因工料雙漲下延遲推案，使購地心態保守，央行限制18個月開工的管制也達到政府打房的效果，「口袋不夠深的建商根本不用玩了，只有體質好、財力夠的建商能夠在市場上存活」。
《EBC地產王》進一步詢問是否會帶來一波建商倒閉潮？劉學龍笑答「先要想辦法存活下來」，只要利率不要再往上，不至於有倒閉狀況，但他也提醒若有前兩年買在高點的土地，「應盡快盤掉，看是要斷頭或取回現金流，建商應務實看待及盤算」。
因為土地價格降不下來，造價成本也高，劉學龍解釋，以前景氣熱時建商不用怕，地買貴了也能很快推案賣掉，「但今年的買氣看來是假象，賣得好是控制總價貸而來，實際上購買力是衰退的，只靠政府做莊用新青安貸款在撐」。
▼劉學龍認為口袋不夠深的建商根本不用玩了。（圖／EBC地產王張琬聆攝）
政府靠新青安在撐 房市體質不健康
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則提及，目前市場體質不太健康，「是靠政府優貸、建商貸等融資方式在打雞血，價量背離問題明顯」，前期的市場還能維持一定交易量，但實際上房市體質正在洗牌過程，消費者仍須特別注意經濟基本面和投資面狀況。
劉學龍觀察，住宅受到政策影響較深，投資人慢慢從住宅市場抽離，帶動商辦另一波熱度。數據上也顯示，今年商用不動產以辦公室與廠辦大樓買氣較佳，兩者交易金額合計達732億元，占整體交易比重超過53%。
商用不動產買氣佳 但金融壽險業不見了
不過以買方類型來看，十大交易中完全不見金融壽險業，今年出手金額總金額僅11.28億元，劉學龍驚訝表示「這是前所未見的狀況！」是受央行調高最低收益率達 2.84%門檻所影響，「在台北市完全買不到了！」
對於2024年台灣不動產看法，劉學龍表示，有望延續2023年的溫漲，2024年沒有悲觀的理由，尤其目前全球升息已告一段落、企業自用買盤需求仍穩健的情況下，持續看好商用不動產的整體發展。
劉學龍認為在產品策略上，由於全球積極發展新興科技應用熱潮，而正也是台灣產業強項，帶動台灣產業聚落穩定成長，進一步推升周邊廠辦自用需求；至於以投資目的來看，投資人仍偏好核心區及精華地段的單層或多層商辦，兼具自用及出租彈性，並保有未來增值空間及重建潛力。
（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）
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