葉國華／房市黑天鵝猛襲 用3招化解買預售屋風險

文／屋比房屋總經理  葉國華

今年以來，升息、肺炎疫情、地緣政治衝突、股市大跌等房市黑天鵝來勢洶洶，政府打炒房利箭也蓄勢待發，一切都給今年房市發展增添了許多變數。此外，內政部先前祭出「預售屋限制換約轉售」修法規劃，對於漲勢兇猛的預售屋衝擊更是已開始顯現。

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據悉，今年上半年以來，全國預售屋轉售量已有明顯增加，目前市場預估該修法正式上路前，預售屋的賣壓恐將繼續攀升。現在不少購買了預售屋的屋主都人心惶惶，想買預售的人更是不知所從，不知該不該購買？對於今年買購買預售屋有哪些事項需要注意呢？

▼市場預估修法上路前，預售屋賣壓恐將攀升。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

對此，筆者認為，今年預售屋市場風雲莫測，選對區域、選對建商才能避開風險，保護好資產。

買房風險雖提升 各區域不可概括而論

首先，隨著目前因限制預售轉售的「平均地權條例」修法在即，目前全國各地預售屋轉售賣壓正逐漸出籠，不少以往建商的推案熱區，區域賣壓都有不小提升，此時買房風險已悄然提升。不過，筆者認為，不同區域的資源、發展狀況不同，房市的走向也不能一概而論。

▼目前不少推案熱區的賣壓都有不小提升。（圖／東森新聞張琬聆攝）

以近年建商推案熱區的青埔高鐵特區與淡海新市鎮來看，位於桃園的青埔高鐵特區坐擁航空城、商場、高鐵等重大建設與機能，是未來國家的重點發展區，而目前青埔外來人口持續流入，目前區內屋齡5年內新屋的平均單價約為每坪31.5萬元，已突破前波2014年高點，甚至不少預售案已成交5字頭以上，預估隨著青埔建設與生活機能日漸完善，未來房價仍有上行空間。

青埔建設發展重點 淡水發展抗性多

至於，位於淡水區的淡海新市鎮，受氣候與交通抗性影響，雖已發展多年，區域房市表現並不突出，甚至一度被經建會認為開發失敗。如今淡海新市鎮即便有捷運，但多年來平均房價仍在20出頭，房價成長相當有限，顯見區域發展仍有不少抗性存在。

▼淡海新市鎮受氣候與交通影響，發展多年但房市表現並不突出。（圖／東森新聞張琬聆攝）

雖然淡海未來也有淡江大橋與淡北道路的建設利多，可提升交通便捷度，但距離完工仍有一段時間，現階段出行仍相當不便，再加上區內龐大的推案量，未來如房市發展不如預期，想轉手難度也會較高。

因此建議購屋民眾在這些近年發展的快速的重劃區或建設區買房，區域未來發展性將是重要的關鍵。只有長線利多足夠帶動區域發展，才能讓買房者達到資產保值與增值的效果。

建商風險提高　品牌成關鍵

▼營建成本高漲下，建商經營風險提高。（圖／東森新聞張琬聆攝）

其次，今年房市發展除有不少內外變數外，當前房市買氣降溫與營建成本持續高漲，也開始導致建商經營風險開始提高，因此，如何選避開風險，挑選好建商、好產品便成了今年購買預售屋的重要關鍵。

建議購屋民眾在買預售屋時，應盡量避免以下幾種高風險建商類型，第一，避免小型建商，這類規模較小的建商財力與資源相對匱乏，一旦房市發展不如預期甚至房市反轉，抵抗風險能力就會較弱，可能無法順利興建，將對能否順利交屋帶來風險。

第二，一案建商，這類新建商沒有前期作品參考，也缺少口碑積累，跟其買房風險自然較高。第三，避免財務槓桿過高的建商，即便是大型建商若過度使用財務槓桿，也會面臨不小的經營風險，如：中國恆大，因此建議購屋民眾可通過查閱企業財務報告，判斷該建商的經營狀況。

▼購買預售屋的民眾，建議多勘查工地、或向工班打聽進度。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

實地勘查工地　降低爛尾樓風險

另外，如果民眾如果發現，建案已經出現延遲交屋、都更整合案遲不開工、建商傳出急於尋找下家、施工品質不佳等新聞資訊，購屋民眾也要提高警惕，說明此時建商很有可能已經遇到了較大的資金缺口和財務危機，如果建商無法及時引入新的現金流，也沒有順利找到下家接手，那麼無法順利興建交屋帶來的風險也會大大增加，甚至可能會留下一堆爛尾樓。

因此建議購屋民眾在買房前，可以實地勘查建商營建狀況，或向工班、周邊居民打聽蓋房進展，以此降低風險。

▼面對房市黑天鵝，葉國華提醒民眾多留意區域、建商等資訊，以降低風險。（圖／葉國華提供）

作者／葉國華　屋比房屋總經理，亞東技術學院畢業，曾任Ubee房屋比價平台創辦人、前品牌房仲首席房產顧問暨豪宅發言人，服務成交超過3000位顧客、商周學院5屆超業人氣講師，《天下》、《財訊》、《Smart》、《Cheers》、《Ebc東森夢想街》常態受邀講者，著有《利他，才是房仲該做的事》。

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）