胡偉良／房市臆測語不驚人死不休 到底房價會跌嗎？

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

近期有關房市走向的臆測不絕於耳，有的是引用了局部的經濟數據去做臆測，有的是根據當前的一些市場現象就做推斷，更有甚者，根本就是憑個人感覺，語不驚人死不休，當茶餘飯後的閒談資料也就罷了，民眾萬萬不要拿來當自己買房的決策依據，否則可能因此做錯判斷。

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1、民眾對預售屋房價的預期心理

近期的調查顯示民眾對房價的上漲預期確實已有改變，政府的打炒房措施固然會對民眾的炒房產生扼阻，但大家也都知道這幾年來自成本的大漲，所以大多不認為預售屋房價能有太多下修的可能。

▼這幾年因成本大漲，消費者多已不認為預售屋房價有太多下修的可能。（圖／東森新聞張琬聆攝）

2、房貸的利率不致影響購屋意願

只要房貸的利率不漲到租金收益率小於房貸利率（台北2.0%；其他區域3.0%以上），民眾的購房意願就不會受到太大的影響。

而依台灣當前的經濟情勢來看，雖然迄今央行政策利率自6/17日起已調升1.5碼(0.375個百分點)，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別調整為年息1.5%、1.875%及3.75%。

但衡酌當前的經濟狀況，房貸基準利率調升到2.0％以上的機率應該不會太大。也就是房貸利率對民眾購屋意願的影響不致於太大。

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▼以當前經濟狀況來看，房貸利率對民眾購屋意願影響不大。（圖／東森新聞張琬聆攝）

3、這一波國內房價調漲幅度遠低於國際水平

這一波受到貨幣大放水的激勵（資金行情），和營建原物料大漲的雙重影響，大多數國家房價都出現暴漲的情形，台灣則在政府及時因應下，扼止了房價的超漲，基本上只反應了營建成本的上漲，因此在舉世升利率縮貨幣抗通膨下，房價反而可能持穩，而呈現「量縮價穩」的格局。

4、新規格預售新屋的供給量小於需求量

當前新規格（像110年才有的隔音墊、耐震升級等）的供給量是小於需求量的。

▼新規格的預售屋供給量不大。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

當前興建成本大漲之際，還能真正啓動動工興建的建商，多半資金還算雄厚，不太會有資金鍊斷裂之虞，所以他們「寧可慢慢賣，而不會虧本賣」。

再說，這一波的房價上漲，依筆者判斷主要是4大因素，包括：房產處於復甦週期、成本推動、資金寬鬆、及炒作所致。其中有2項因素已經受到壓抑，像炒作之風和銀根緊縮。

資金方面，已由去年M1b、M2 年增率高達15%以上，回復到比較合理的8%以下。政府的緊縮貨幣、嚴打炒房措施，確實減少了民眾對房產的預期心理，造成民眾購房的觀望，影響了房市交易量，但還不致於造成房市崩盤、撼動房價。

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▼胡偉良認為，民眾雖觀望，但不致撼動房價。（圖／胡偉良提供）

預售屋跌價的可能性不高

所以，整體來說，「預售屋跌價的可能性真的不高」。至於「新成屋和中古屋下跌之勢將不可免。」

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）