避免牽動房價！REIT將採雙軌制、不得投資住宅 違規重罰1500萬

行政院昨(12日)修法通過《證券投資信託及顧問法》部分條文，新增「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，與現行信託架構REIT併行，但如果將資金用於炒作房價，得處1500萬元罰鍰。

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金管會指出，未來業者可選擇透過基金架構，或信託架構發行REIT，營運架構將更具彈性，為了避免影響房價，修法將限制基金架構REIT不得投資提供居住的住宅，以及提高重大違反受益人或投資人權益的罰鍰，罰鍰上限將來到1500萬元。

金管會透露，全案將修正《證券投資信託及顧問法》部分條文，法律名稱將調整為《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》，全案送立法院後續審議。

▼「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託基金，將與現行信託架構REIT併行。（示意圖／pixabay）

本次開放的基金架構REIT有下述特點：

一、 由不動產投資信託事業擔任管理機構，有利發揮管理專業。基金架構REIT將引入具不動產投資管理專業的不動產投資信託事業，對REIT進行專業積極管理，有效強化管理能力。

二、 透過簡化追加募集程序及確保收益支持等方式，有利基金規模持續成長。基金架構REIT將透過簡化追加募集程序、確保取得優先購買權與收益支持，以及允許彈性投資架構鼓勵投資海外不動產等方式，確保REIT規模持續成長，並獲取穩健的收益率。

三、 允許REIT進行關係人交易，有利提升REIT資產配置彈性。參考日、星、港REIT不動產的主要來源，多為不動產開發商，且多與REIT管理機構屬同一集團或利害關係人，基金架構REIT將開放得進行關係人交易，透過交易方式多元化，以利REIT活化資產。

四、 藉由分離保管及管理責任，有利權責劃分明確。基金架構REIT將由不動產投資信託事業專責管理，REIT資產則由信託業負責保管及監督，有別於信託架構REIT是由信託業同時保管及管理運用REIT，再委任不動產管理機構，例如建經公司提供投資建議，將使權責劃分更明確。

▼針對修法項目，如果將資金用於炒作房價，得處1500萬元罰鍰。（示意圖／pixabay）

針對「不動產投資信託事業」方面，修正重點如下：

一、 基金架構REIT為契約型基金，由委託人「不動產投資信託事業」與受託人「基金保管機構」簽訂信託契約，REIT投資人為該信託契約的受益人。另考量證券投資信託事業，以下稱證投信事業，業務性質也以從事投資管理為主，擬開放證投信事業得兼營不動產投資信託事業。

二、 不動產投資信託事業設立資格條件：

(一)、 要求具不動產投資管理經驗的機構擔任專業股東，且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份之50%。

(二)、 參考國外制度暨考量現行證投信事業最低實收資本額，擬授權金管會訂定不動產投資信託事業最低實收資本額等資格條件。

(三)、 要求不動產投資信託事業，含專營及兼營，應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人。

三、 不動產投資信託基金管理規範：

(一)、 REIT投資標的範圍主要包括不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等項目；明定REIT應至少有一定比率投資於有穩定收入的不動產或不動產相關權利，且每年分配收益應達可分配收益之一定比率。另參酌國外模式，允許REIT進行關係人交易，並輔以相關配套管理措施。

(二)、 參考國外規範，並兼顧REIT借款現況與財務風險，授權金管會訂定REIT借款比率上限、公告方式及其他相關事項。

四、 為強化對證券與不動產投資信託事業及證券投資顧問事業的監理，將重大違反攸關受益人，或投資人權益保障之事項的罰鍰金額上限，由新臺幣300萬元，提高至新臺幣1500萬元。

（封面示意圖／pixabay）