海外不動產危機連環爆 外國人讚台灣「幹得好」 商仲：有韌性

「我最近出國開會，海外同事都大讚『Taiwan well done!』」第一太平戴維斯董事長黃瑞楠今（20）日以此形容今年台灣商用不動產市場，在年初普遍預估不佳之下，最終大型交易金額1391億元僅較小幅減4%，展現強大韌性。不過土地在政策相對搖擺下，交易量大減34%，建商購地保守謹慎，動能萎縮狀況未減緩。

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第一太平戴維斯今日報告全年商用不動產市場概況，在出口不振及高利率環境下，經濟表現呈現外冷內熱的局面，預估2023年經濟成長率1.42%，寫下14年來新低，但商用不動產市場卻展現韌性，統計2023年(截至12月19日)大型商用不動產交易金額達1391億元，僅比去年小幅減少3.9%，交易量能維持在一定水準之上。

▼第一太平戴維斯今日報告台灣商用不動產全年市況。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

打破年初不樂觀 交易額僅小減4%

「原本年初大家對市場有點緊張」，第一太平戴維斯副總經理陳逸鴻分析，不過隨著總額307億元的「新光一號REITs」成功標售下，第2季起率先打破升息陰霾，第4季更明顯回溫，包括鴻海集團斥資75億元購入土城「AI雲智慧」廠辦，崇越科技以53.5億元購置內科預售廠辦大樓等，推升全年成交金額達到1391億元。

觀察主力買方則發現，「保險業者今年完全不見了！」全年投入在商用不動產與土地市場金額分別為18億元與53億元，寫下歷年新低水準。陳逸鴻表示，主因是升息來得太快，手腳被綁住，若未有較多元化投資策略的壽險業者，來不及跟上腳步的，今年就過得比較辛苦。

另一方面在5G、AI應用的帶動下，台灣產業優勢推升科技業需求，全年購置金額達到430億元，規模比去年成長170%，尤其是辦公與研發空間的升級所帶動的廠辦買氣最旺盛。

▼今年第4季商用不動產買氣回溫，全年交易額僅小減3.9%。（圖／第一太平戴維斯提供）

建商減少購地 轉往公辦都更、地上權及聯開案

大型土地交易方面，政策搖擺及央行未放寬土、建融規範的前提下，加上囤房稅2.0與虛坪改革方案為建築業帶來更多不確定性，建商購地更謹慎，2023年土地交易金額為1199億元，建商購地也同步下滑至734億元，年減率33%，已連續2年衰退幅度達3成，購地規模回到2017年至2018年的水準。

陳逸鴻坦言，今年建商購置商用不動產的部分，若扣除「新光一號」後，購地量能腰斬，土地交易量相當不樂觀，其實終端消費者買房力道並沒有下降，「持續有人在買房，建商買地速度卻變保守」，主因就是因應市場的不確定性，改透過參與公辦都更、地上權或捷運聯開案等方式，降低土地投入資金，以及爭取在土、建融方面更多的彈性，而且地點多位於繁華舊市區，交通方便，投資風險小，未來銷售壓力也小。

「建商過去4年買得太瘋狂了，手上庫存太多，對未來買氣比較不確定之下，投資步調因此放慢」，陳逸鴻認為，建商未來策略會以清掉手頭庫存、銷售餘屋為主，投資力道雖不大，但有好的土地機會仍然會出手。

▼建商今年購地動作明顯縮手。（圖／第一太平戴維斯提供）

台灣市場相對突出 預估明年見曙光

「今年真的是非常難以捉摸的一年！」黃瑞楠最後總結市場，提及近期出國與海外同事交流，紛紛獲讚美「Taiwan well done(台灣幹得好)!」在海外不動產市場普遍不佳之際，且過去台灣市場能見度不高之下，表現卻相對突出，展現出相當強大的韌性。

黃瑞楠表示，雖然台灣出口貿易仍受國際局勢影響，但近年內部廠辦升級的硬需求仍持續穩定發生，頂住市場下行的壓力，隨著台灣出口在11月轉正、明年下半年美國可望啟動降息以及經濟軟著陸等正向訊息之下，商用不動產市場買氣在今年第4季回溫，各界預估明年台灣經濟表現將優於今年。

若明年下半年台灣央行有機會跟進降息，黃瑞楠認為，保險業壓抑的投資買氣有機會復甦，成為明年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標的將是第一波受惠區域，預計2024年可在平穩中看到曙光。

▼黃瑞楠預估明年市況穩中見曙光。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王張琬聆攝）