台南湧現「預售換約潮」？ 專家揭背後真相：換點現金而已

「最近市場出現很多平轉甚至賠售物件！」PTT網友觀察近期預售市場出現災情，尤其在台南最多，大讚「金龍這次lesson真的打中房蟲要害」，不過不少人強調只是少賺，不是賠售，專家更直言，未見大舉賣壓，只是投資客不求大賺、降低「庫存量」來減壓，想看房價大跌仍有困難。

央行9月下旬祭出第7波信用管制，進一步掐緊放貸資金，央行總裁楊金龍當時曾說明，銀行限貸之亂至少有一半以上是投資客跟炒房客在抱怨，央行要給投資客、投機客一個lesson。隨後引發房市「金龍海嘯」，又以成屋、中古屋首當其衝，而預售屋市場則因買方信心面大受影響下，來客、成交數大減，市場也出現預售屋換約的案例。

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由於《平均地權條例》規定預售屋不能換約，但不溯及既往，所以2023年7月之前簽約的預售屋都還能交易、換約，網友便在網路論壇PTT的House-sale房板分享近期觀察到的換約情況，目前各地都開始有預售災情出現，很多3年多前價格平轉或賠售的物件，觀察到以台南最多。

原PO強調，自己雖然也有在投資房地產，但真的太多投資客亂開槓打壞市場，因此大讚「金龍這次lesson真的是打中洨房蟲要害」、「這波很支持金龍做正確的事」。

東森財經新聞查詢「591房屋交易」，台南共有20筆「平轉」物件，並不算大量；網友在留言也貼出line群的平轉截圖，銷售文案寫著「平轉做功德」、「金龍換約原價出售」、「合約價」、「平轉（要低可再談）」等，倒是不見有「賠售」的字眼。

▼網友貼出近期line群在流通的換約物件。（圖／翻攝PTT）

網友留言相當熱絡，不少人也證實換約增多的狀況，「我群組也很多人說台南現在一堆降價賣的物件」、「八擴（桃園八德擴大重劃區）可不少喔」、「我北士科的XX案真平轉，歡迎站內信，前面遇到的友善買家都是手上有房，沒足夠現金接手」。

甚至釣出貼出換約物件的房仲現身說明，「九份子那間，是未婚夫妻合買，後來私人因素婚事沒有繼續，男方決定自己吃下來也不賣了，這張圖起碼半年以上」，再提到另外一案「這間我最近也有客人在談了，會不會賠售還不好說勒」，順便推銷給網友「有興趣的可以再找我，我手上起碼有4、5間價格漂亮的」。

大家對於台南換約狀況也直言，「台南腹地太大了，平原一大片，不是好炒的地方，像寶山、竹北、林口小小一片才好炒」、「台南大平原，真以為有那麼多人喔」、「台南的確是賣不太動」。

而且也認為難有接盤俠出現，「現在不能貸款要怎接，醫師機師也很難一次拿幾千萬現金出來」，還分享經營法拍屋的友人狀況，「他整理好兩間也是掛賣一陣子沒人出價，現在仲介pass好幾個原價平轉預售屋給他，他都笑出來，他自己法拍投資都很難脫手了，還去接別人平轉，傻了嗎」。但對於「賠售」的用詞則頗有致一同認為不太可能，「開價賠售，底價不變」、「少賺叫賠售」。

全向科技房產中心總監陳傑鳴總監表示，目前市場雖然不少人認為央行重手打房，拋售、賠售潮將立刻湧現，但受到預售禁轉、中古屋主反應比較慢，或認為目前不是售屋時機的影響，根據樂居資料顯示，今年10月二手屋待售存量僅 6萬5290戶，是2017年3月以來新低，不僅並沒有大舉賣壓出現，甚至待量售還連兩個月下滑。

「沒賣壓、沒拋售潮，房價就很難跌！」陳傑鳴指出，目前市場出現主打「平轉」銷售案件，其實量體並不大，主要集中在新興重劃區，都是《平均地權條例》修法之前還可以轉售的標的，很多投資客一次買太多戶，怕未來貸款成數不足、交不了屋，因此將手中物件丟「部分」出來賣，換點現金，降低「庫存量」，價格已經不要求會大賺，但房價仍沒明顯下跌。

陳傑鳴認為，現階段房市僵局可能將延續好一陣子，後續房價是否下跌，或投資客能否順利解套，目前仍不好判斷，不過依照歷史經驗，如果沒有搭配股災等系統性風險，即便有銀行限貸，房價要大跌仍相當不易。

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）