建商將掀降價潮？ 顏炳立「7字箴言」吐真相

房市冷，開始傳出建商降價的消息，是否因此掀起降價潮？戴德梁行總經理顏炳立卻直言「賠錢生意沒人做」，認為市場只是一場秀，調整開價吸引買方，但仍有獲利才會出貨，虧錢就不會賣了「只不過是把開價開太高的還回來」。對於房價走勢，則認為還未看見斷頭跡象，不會跌回2年前。

戴德梁行今（2）日召開2025第二季度不動產市場新聞發佈會，最新統計顯示，本季大額商用不動產交易總額仍達313.1億元，顯示國內基本面具備良好韌性，在AI產業快速發展的推動下，相關企業積極調整與擴充產能，助攻交易動能延續。

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反觀房市則持續走下滑趨勢，統計2025年上半年土地交易總額約870億元，為近2年單季交易量之低點，主因是央行限貸措施仍未鬆綁，導致高總價土地因自有資金門檻過高而乏人問津；前十大土地交易也可看出，開發商對優質地段土地的出手願意仍高，但追價意願已趨謹慎，價格漲幅有限。整體而言呈現「量縮價穩」，隨著央行政策在下半年仍未見鬆綁跡象，資金取得難度高，短期內市場難以出現積極行為，後續交易預期將維持理性布局。

▼今年上半年土地交易總額來到近2年低點。（圖／戴德梁行提供）

對於近期建案市場出現讓利、降價風，顏炳立則直言，世上沒有賠錢的生意，建商有獲利才會出貨，如果是時間取得早的土地，原本利潤抓賺5成，現在修正房價，也還是賺2~3成，建商還是有賺，「只是吐回過去房價炒作超漲的超額利潤，回到合理利潤」、「把之前開價開太高的還回來」。

「很多人期待大跌價，就是7個字，一點機會都沒有！」顏炳立指出，建商推案價格取決於資金周轉承受的壓力大小，目前觀察壓力還沒到爆，所以現在買賣雙方都處於「自我感覺良好」階段，所以媒合成交量低。

顏炳立說，去年房市是量先出來，買氣上去；今年則是反過來，買氣斷了，量價下滑。房市土地降溫、房價緩修，預計蛋白區冷過蛋黃區，成屋打龍成蛇趨勢不變，預料下半年量還會再縮，買氣再降。

第3季房市會陷於回憶觀望，盤整，價緩修，買方縮手，賣方惜售，市場只有等待價跌的自用接盤者，但借不到錢就不會買了，限貸斷了投資，成交量會大幅萎縮。第4季則處於夏天穿毛衣，沒有激情，繼續量縮，不斷累積價跌的壓力，所以現在壓力鍋還不到掀開的時候。

對於未來預售市場的看法，顏炳立認為，總價不變、單價不再創新高，呈現量縮、價修正，建商調整開價，「但房價不會跌回2年前，沒有斷頭潮跡象，頂多就是去年買的人，現在平盤出掉。」他特別提醒，注意蛋殼區賣蛋白價、蛋白區賣蛋黃價的狀況，「就像把產品包裝成泡泡馬特，用收藏價值包裝炒作事實。」

至於土地市場方面，蛋黃區只剩都更布料，價仍堅挺，蛋白區是西裝布，如果價格修正仍有市場，商用不動產部分如果未達法人標準很難成交，店面市場因內需不振，租金難上揚，飯店市場則仍處於夢遊狀態。顏炳立強調，可以期待，不用悲觀，目前仍有買氣，且修正5%預期就可看到量。

（封面圖／東森財經新聞張琬聆攝）