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(2024/11/21 18:20)
「何謂首購」央行講的跟你想的不一樣？ 專家釋疑了
2024/09/03 12:45 東森財經新聞 記者張琬聆
銀行不動產放款水位將滿，不過財政部、央行乃至總統賴清德都明白指出，會優先承做「無自用住宅」民眾的購屋貸款，也就是所謂的「首購族」，然而坊間對首購族的定義莫衷一是，甚至有民眾質疑夫妻如果只能合算一間，等於「變相懲罰已婚族群」，對此《東森財經新聞》彙整「首購」的定義為大家釋疑。
銀行自主限貸惹民怨，連總統賴清德都親上火線解釋，「第一次購屋的要給人家（貸款）」，央行則指出會配合政府政策，將信用資源盡可能提供給「無自用住宅民眾購屋貸款」；財政部也強調優先滿足首購自住需求。
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到底央行首購的定義是什麼？是指「名下沒房」還是「名下沒有貸款房」呢？到底是單指貸款人名下無房，還是貸款人配偶、子女都需無房呢？就有民眾在PTT的售屋板詢問，「夫妻合算還是分開來算？」並認為如此是變相懲罰已婚族群，抱怨「怪不得現在結婚的人越來越少」、「要符合首購資格，離婚最快」。
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許多網友的答案也眾說紛紜，「名下沒有就首購了，夫妻分開算，要換房的可以賣掉小的還有抵稅，但絕大部分都是假換屋真囤房啦」、「新青安是配偶子女無房產算首購，以前是名下房產無貸款算首購」、「房無貸款，再買一間，現在不算首購了」、「首購定義看起來是下放各銀行去定義了」、「風頭上，各行自由發揮」。
▼民眾對於首購的定義眾說紛紜。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
新青安認定最嚴格 過去銀行認貸不認房
以最嚴格認定的新青安來看，「首購族」是指18歲以上無自有住宅的人，已婚者要包含本人、配偶、未成年子女名下均無自有住宅才算。不過央行在祭出「選擇性信用管制」時對於第1戶的認定，是金融機構向聯徵中心辦理歸戶查詢，名下若有房屋為抵押之擔保放款，且資金用途代號為房貸，或經金融機構確認其貸款資金之實際用途均為「購置不動產」者，就被認為已有第1戶，換句話說，只要名下自用住宅沒有房貸，就可視為第1戶的貸款。
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高力國際業主代表服務部董事黃舒衛說明，所謂的「首購」以新青安的定義最清楚，至於一般銀行通常就是如央行的「認貸不認房」，以「第1戶有無貸款」來認定是否為首購，而不管名下是否持有房產。
問題來了，基於銀行不動產放貸水位瀕臨爆滿，近期許多符合原本央行認定名下無其他房貸住宅的「首購族」，也出現被卡貸、拖延的狀況，其實從央行最新發布的新聞稿就能看出端倪，目前會將有限的信用資源「優先承做無自用住宅民眾購屋貸款」，關鍵就在「無自用住宅」，而不再是「認貸不認房」。
▼央行最新新聞稿指出，將優先承做無自用住宅民眾購屋貸款。（圖／東森新聞）
調聯徵、查財稅 嚴審確無自用住宅
所謂的自用住宅貸款，根據金管會定義，是依據《銀行法》第12條之1規定，指民眾目前在國內「確無自用住宅」，為購置自住使用的住宅所為的金融機構貸款。至於「自住使用」的定義，則是供借款人本人、配偶、未成年子女、父母或配偶父母居住使用，且未供出租及營業使用者；另外借款人名下如持有共有持份之住宅，換算面積未滿40平方公尺且戶籍未設於該處者，仍視為無自用住宅。
實際的操作方式，黃舒衛指出，因為目前滿水位的關係，銀行開始從聯徵資料來確認配偶是否有房貸、近年是否有頻繁貸款狀況，來判斷是不是短期頻繁買賣的投資客，甚至還會查詢財稅資料，確認有無繳房屋稅等稅籍，來判斷是不是真的沒有自用住宅。
黃舒衛補充，就像是「新青安」的認定也變嚴格，為了杜絕人頭戶、包租公及先買後賣的投資企圖，銀行端開始要求申貸族證明真的是首購，包含說明購屋原因、有無地緣性等，都視為目前對「首購族」定義的加強板。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）
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