央行第7波信用管制！「房貸資格」懶人包一圖秒懂
(2024/10/15 15:57)
買房該不該履保？專家曝4大重點：用這招不怕屋主跑路
2022/07/04 09:08 東森財經新聞
不論是買預售屋或是成屋中古屋，沒有人不害怕付出去的錢換不到房子，不是怕建商蓋到一半人去樓空，就是怕中古屋遇到假賣方真詐財，騙了定金頭期款，人消失。
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近年來，許多民眾在購屋時，會選擇「履約保證」來保障自己付的每一筆錢有去到對的地方，不過履約保證到底是怎麼一回事？房產達人「賣厝阿明」也整理出相關資訊懶人包，讓購屋族一眼就懂。
▼「履約保證」可以避免傳統不動產買賣可能發生的風險。（示意圖／pixabay）
●履約保證是蝦米？
就是所謂的「不動產買賣價金信託」，就是價金統一由匯到專門的帳戶保管，等到你過戶點交手續都完成，才會撥款。簡而言之，就是要保證賣方可以拿到賣房子的錢、買方可以順利取得產權。
由於房地產交易的金額龐大，為了維護交易安全且保障買賣雙方的權益，通常會在交易過程中，委託第三方機構協助保管買賣價金或文件，避免交易產生瑕疵，導致買賣雙方權益受損。假如不幸發生糾紛，相對於價金信託，在調解上較為主動，對於合約的形式有「催告」及「解釋權」。
▼「履約保證」不怕屋主跑路。（示意圖／pixabay）
●履保流程一把抓
簽約：買賣雙方簽訂「履保專用之不動產買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及撥款委託書。
用印：買方將用印款存匯入履保信託專戶，而賣方需要配合備證、用印。
稅單核發：
A、買方要貸款：貸款成數有到，會由銀行端將款項匯進到專戶之中；如果貸款金額不足，買方會要將完稅款連同尾款差額一併匯入履保信託專戶並簽立尾款擔保本票。
B、買方不貸款：需要將完稅款連同尾款一併匯入履保信託專戶。
過戶：確認尾款或尾款差額已匯入履保信託專戶時，即辦理產權移轉登記。
清償：賣方向原貸款銀行確認清償金額，專戶代付清償賣方房貸。
點交：買賣雙方點交確認沒有問題後，再「房地點交確認單」上簽章，並從專戶中結清賣方仲介服務費。
結案：履保信託專戶結清款項匯給賣方。
●賣方可以先動用價款嗎？
需要經由買方書面同意且該動用價款不在保證範圍內。
建議如果要讓賣方動用價款，記得注意到扣除銀行貸款及土地增值稅（建議改：過戶相關稅費、仲介費、賣方應負擔之雜支）後，殘值是否大於動用撥款的金額、動用撥款後不能讓履保帳戶內的餘額為0（會喪失承作履約保證的意義）、賣方是否已將權狀及印鑑證明交給代書（兩者已交付會比較安全）。
●履保費用該誰付？
通常履約保證的費用會是房屋成交總價的「萬分之六」來計算（最低基本費600元），且通常是由買賣雙方各付一半。假如說是總價2000萬的物件，那麼買賣雙方要各付6000元。
履約保證的目的無疑就是秉持「一手交錢一手交屋」銀貨兩訖的概念而生的制度，雖然對買賣雙方是額外一筆開銷，但是想想房地產交易的金額這麼大，多一層保障也多一層安心。
▼（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
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