店家自掏20萬！逢甲大學拆牆縮地救商圈真有用？

▲台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮，將於3月15日起，動工拆除緊鄰文華路的圍牆。（圖／翻攝自Google地圖）

逢甲大學大門右側的文華路，是逢甲夜市最熱鬧之處，但從校園周邊市場逐漸發跡而成的鬧區，多半隨著巷弄狹窄的窘境、消防等安全問題，成為10多年來的重大隱憂。對此，台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮，將於3月15日起，動工拆除緊鄰文華路的圍牆，規劃正門右側的文華路自逢甲路至和成巷路段，由3公尺拓寬為12公尺，盼能活化逢甲商圈。

文華路從和成巷至逢甲路為未徵收的計畫道路，寬度僅有3公尺，不但無法負荷夜市帶來的人潮，造成人車爭道等問題，更不利消防急救，危險重重，而為了解決此一問題，台中市政府經逢甲校方同意拆牆退縮，擴大巷弄寬度，解決窄道、消防、疏散及治安問題。

根據《TVBS》報導指出，逢甲大學將在3月15日起，動工拆除緊鄰文華路的圍牆，校地將退縮6公尺，變成逢甲夜市道路用地，而店家也會退縮6公尺，使文華路拓寬成12公尺，以便舒緩商圈人潮。

▲逢甲大學將在3月15日起，動工拆除緊鄰文華路的圍牆，校地將退縮6公尺，變成逢甲夜市道路用地。（圖／翻攝自Google地圖）

據報導指出，拆除費用店家得自行吸收，每戶至少得花1、20萬，有些店面有地下室，拆除費更是翻倍，再加上逢甲人潮不如以往，店家不禁擔憂道：「拓寬真的有用嗎？」

根據逢甲大學統計系最新數據顯示，逢甲商圈歷年人潮趨勢，從2015年的高峰1328萬人，2018年跌到1092萬人，4年共少了236萬人，而人潮等於錢潮，逢甲商圈歷年商機也是連4年跌，2018年只剩85億元，比2008~2009年遭遇金融海嘯還慘。

為因應商圈衰退，先從道路規劃下手，文華路拓寬，隨後也將該路段打通至水湳經貿園區，串聯水湳及商圈。逢甲商圈店家也開始推廣行動支付，為救商圈多管齊下，盼望拆牆縮校地能發揮效用，增加商圈流量。
 

台北有許多商圈逐漸落寞，其中慘況最嚴重的就屬「東區」，東區鄰近的五分埔及饒河夜市都出現不少招租的招牌，而此況讓台北市議員王鴻薇不禁擔憂，台北將來可能會輸給高雄。

據《自由時報》報導，台北市松山區的饒河街外圍、八德路四段附近，現有高達10多家店面待租，儘管這區域的租金相對便宜，一坪約3-6千塊，不過至今還是乏人問津。房仲業者透露，由於饒河街集客力太強，遊客不太會到周邊商家消費，加上該區準備都更，許多承租戶都不願冒險。

▲在饒河街內的店面租金翻倍漲，十多坪店面租金至少十萬。（圖／google map）

其實近年來東區人潮銳減，不過店面租金卻不斷上漲，店家不堪虧損紛紛倒閉，現在面臨空屋率攀升的窘境，而台北市長柯文哲也提出，要課徵「空店稅」來解決現況，有專家認為此舉的確可以減少空店數量，不過卻擔心房東會找人頭來承租，或是租給特賣會及娃娃機店，這些較無法凝聚人群的店家。

據《自由時報》報導，其實該地租金在合理範圍內，而在饒河街內的店面租金則是翻倍漲，十多坪店面租金至少十萬，且據當地人透露，其實幾年前八德路四段相當熱鬧，不過如今人潮只會往饒河街走，八德路四段、饒河街外圍，機車停滿騎樓，民眾漸漸不想進去，人潮越來越少，因此不會有人想租店。

▲東區許多店家也都掛滿待租招牌。（圖／取自Google Map）

對於現況，國民黨籍台北市議員王鴻薇表示，其實並非東區與饒河街外圍沒落，整個台北市商圈都在走下坡，北市府無創造新人潮，導致舊商圈逐漸沒落，台北市府也沒有找名人來代言觀光，再這樣下去台北很快會被高雄比下去。

而民進黨籍台北市議員許淑華則認為，民眾選擇旅遊會往其他縣市走，例如台南、高雄、桃園等地，這些市長都很努力推廣城市特色、地方文化，不過北市並無對外行銷觀光特色，市府應檢討且定位北市的特色。

全台店面空置狀況日益增加，根據實價登錄顯示，台北市萬元租金店面交易件數，自2014年全年度21筆、每月約1.75筆；到本年度8月，僅剩7筆、每月不到1筆，5年交易量衰退近5成。房仲業者分析，萬元店面目前仍集中大安區，近幾年在西區崛起、東區式微，以及電商夾擊的情況下，萬元店面租賃市場顯得更加冷清。

▲捷運公館站出口附近、不到30坪的店面，月租金每坪約19162元。（圖／取自Google Map）

實價登錄顯示，近5年來北市店面租金在每坪萬元以上的租賃資料，2014年及2015年都有20筆以上，2016年維持在15筆，不過到了2017年全年僅剩4筆，今年略有復甦，前8月共計7筆。萬元店面交易則集中在大安區，但交易筆數也從2014年的16筆掉到2017年剩2筆，今年統計到8月也是僅有2筆，明顯感受到店面受到電商的衝擊相當劇烈。

 
今年台北市成功租賃交易的7筆萬元店面中，單價最高的是萬華區漢中街店面，每月每坪租金超過2萬元，由來自日本的札幌藥妝租下；次低者則是位於捷運公館站出口附近、不到30坪的店面，月租金每坪約19162元。大安區2筆萬元租賃店面，則分在大安路一段、忠孝東路四段。

▲東區商圈冷清，許多店面都貼上租約到期的布條。（圖／取自Google Map）

 
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，民眾透過網路購物比例大幅增加，近年經常傳出知名店面停業、或轉進巷弄，能承擔高租金的店家越趨稀少，「另一方面，這幾年百貨、購物中心也搶佔市場，將所有食、衣、育樂規畫在同一棟或同一區空間中，並搭配統一促銷方案，也是影響街邊店面出租率、租金的原因之一。」

 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，從今年各萬元店面的租金總價觀察，租金總價大多在50萬元以下，最高不超過150萬元，「建議投資店面者，在衡量租金報酬率時，也應思考店家對租金總價的容受力範圍，避免店面空置、找不到租客。」

台中的逢甲夜市每到假日總會人擠人，這塊寶地成是業者眼中的錢潮黃金地段，而光2016年，逢甲夜市就為國庫進帳了9300萬的稅金，昔日總是「一店難求」，就算要付出高租金，也有許多店家搶破頭，但現在卻有許多店面掛出「招租」的牌子，根據《蘋果日報》報導，逢甲商圈最具指標性的4個商場，拓程、歡樂星、碧根陽光、屋台街，待租店家增多，就算將租金一路調降，仍舊乏人問津。

▲逢甲夜市內的歡樂星商場。（圖／取自google map）

在全盛時期的逢甲夜市，曾有店面喊到一坪逾500萬元，交易價格達1.6億元，當地業者表示，以前要租店面需要排隊，且還要付20-40萬不等的頂讓金，但現在就算不用付頂讓金，甚至房租也降超過一半，店面出租還是乏人問津。

有店家指出，商場的店租一路從4萬調降到1萬，但進駐多半是工作式或是網拍業者，看起來還是相當冷清，且近年風光開幕的拓程商場，也因為閒置店位過多，去年直接「打掉重練」，分隔出租給寶雅、寵物公園2大商場。

根據《蘋果日報》報導，主委劉興邦客觀認為，這3年來的確有受到陸客影響，以前陸客帶團，消費力集中且穩定，也帶來許多人氣，而現在則多是自由行居多，看起來相對零散，但其實全台商圈都面臨相同問題，逢甲因為本質基底夠，所以在這波商圈衰退衝擊中，相對其他商圈，受影響幅度較小。

其實商圈衰退還有許多原因，其中包括消費習慣的改變、相同性太高、物品單價偏高等，因此要吸引人潮，可能就需要創造多一點獨特性了！

知名餐廳「赤鬼牛排」原本最賺錢的分店就位於台中公益路、大墩路口，不過卻因為房租從原本的45萬漲到80萬，甚至在去年漲到120萬元，逼得赤鬼撤離。事實上台中公益路商圈房租連年喊漲，已有不少老店撤守，專家分析，雖然該出店面身價高，不過人氣會隨著名店撤離而渙散，出現衰退警訊，公益商圈「赤鬼障礙」80萬租金是否會下修恐怕得繼續觀察。

根據《蘋果日報》報導，台中公益路商圈發展10~20年，因為聚客效應明顯，且店面使用空間較大，又具有打廣告效果，地主也非常惜售，所以租金漲勢非常驚人，新店家單坪租金行情都達每坪4000元。即使有部分店家不堪租金連年飛漲而撤守，但隨之又會有後進店家接手。

像是小型的店家「寵物好事多」今年7月才剛進駐開幕，建坪僅約50坪，租金也達20萬元水準，業者表示，其實會在公益路商圈卡位，就是看準其廣告定點效果非常好，與其每個月花5、6萬元以上在外面承租廣告定點，不如開在人車流多、辦公商家多的公益路，除了有「插旗」意味，還可以提升品牌形象。

根據內政部公佈實價資訊，公益路過去8年，包含店面及透天厝，交易僅僅只有約20件，在地仲介陳先生分析，以熱鬧商圈而言，這算是非常少量，又加上公益路店家多為早期在地人所持有，買賣量本來就不多，因此也造成地主惜售。該處租金近10年來翻漲1倍以上，承租收益非常穩定。

最近1筆交易是1棟3層樓透店，使用面積近200坪，原本是知名「kiki」餐廳，今年5月以2.26億易主，是今年台中市少數交易達2億的高價店面，目前為餐飲店面為「肉多多」。據謄本資料顯示，買方是智宇科技，賣方則為三勛建設，市場推測買方應也是購置作為出租餐廳使用。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，目前公益路透店租金至少10多萬元起跳，而這筆交易物件位在公益路二段、大墩路口的精華商圈，以目前約45萬元左右月租金換算下來，雖然新買家投報率略低於3%，低於中南部市場期待的店面報酬，但公益路店面釋出是可遇不可求，因此強化店面身價及買方信心。

陳炳辰表示，公益路商圈除了本身商業價值高，也因為當地店面型態的使用空間大，而且整棟都可做商業使用，效益相對廣泛，因此也拉高交易價格。但公益商圈的房東們每年喊漲，今年欲對赤鬼月租漲到120萬，卻踢到鐵板，調回原價也喚不回，直到10個月後才終於找到新租客。